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竹科潤隆（興富發集團潤隆建設）是這一區規模最大的社區，沒有之一——1,047 戶、四栋、地上 29 層。
但它也是這系列文章裡最難寫行情的一個，原因很實際：它 2023 年才交屋，中古市場還沒有真正形成。
竹科潤隆社區基本資料
| 社區名稱 | 竹科潤隆（興富發潤隆） |
| 地址 | 新竹市東區慈濟路一帶 |
| 建設公司 | 潤隆建設（興富發集團） |
| 完工時間 | 民國112年5月（2023/05），屋齡約 3 年 |
| 總戶數 | 1,047 戶（住家 1,021 戶、店面 26 戶） |
| 建築規劃 | 4 栋，地上 29 層、地下 6 層 |
| 坪數規劃 | 2 房 23～26 坪、3 房 34～39 坪、4 房 44～57 坪 |
| 公設比 | 約 34.5% |
| 基地面積 | 約 2,707 坪 |
| 車位數 | 1,151 個（平面式） |
| 綠建築 | 黃金級綠建築標章 |
一、行情：為什麼這篇不給你一個中位數
查內政部實價登錄原始資料（民國112年第3季至115年第2季），這個社區在成屋買賣的資料裡幾乎沒有紀錄。
原因很單純：2023 年 5 月才完工。大多數住戶是預售時期買的，預售的交易登記在另一個資料庫，而且登記時間落在 2019～2021 年，早於本文的查詢區間。
至於交屋後的中古轉手，目前還很少。
那平台上的「70.8 萬／坪」是什麼？
部分平台顯示這個社區平均單價約 70.8 萬／坪。那個數字大部分來自預售期的成交紀錄，不是交屋後的中古行情。
預售價與成屋後的中古價是兩回事，可能高也可能低，取決於交屋後的市況。這個社區目前正好卡在這個尚未明朗的階段。
想知道真實行情，現階段只能靠兩件事
- 周邊同等級社區的實登：參考同區、屋齡相近的成交。
- 實際釋出物件的開價與成交：這得透過在地管道。
這不是推辭，而是這個階段的現實。任何給你一個漂亮中古均價數字的來源，都值得你多問一句那是預售還是成屋。
二、公設比 34.5%：這批社區中最高之一
| 社區 | 屋齡 | 公設比 |
|---|---|---|
| 昌益月影 | 18 年 | 35.95% |
| 竹科潤隆 | 3 年 | 34.5% |
| 美麗華新東京 | 8 年 | 33.39% |
| 惠宇謙品 | 9 年 | 32% |
| 椰林敦峰 | 15 年 | 29.10% |
34.5% 在新建案中不算異常（消防法規、進式陽台與雨遮計價規定都把公設比推高了），但搭上 23 坪的小戶型就要算仔細：
- 23 坪 × 34.5% ≈ 公設 7.9 坪，室內實坪只剩約 15 坪
- 57 坪 × 34.5% ≈ 公設 19.7 坪，室內實坪約 37 坪
小坪數搭高公設比，室內會明顯感受到壓縮。看屋時一定要實地進到同坪數的戶型裡站一站，別只看平面圖。
三、1,047 戶的規模：優勢與代價
優勢
- 管理費分攤基數大：同樣的公設與保全規格，千戶分攤與百戶分攤完全不同。這是超大型社區最實際的好處。
- 1,151 個平面車位：平均每戶約 1.1 個，而且全是平面式。
- 未來流通性好：千戶社區代表一定有人進出，行情會較快透明化。
- 綠建築標章：黃金級，對長期的能源成本有實際幫助。
代價
- 尖峰壓力：四栋、千戶，上下班的電梯與車道壓力是真實存在的。這件事一定要實地體驗，別听描述。
- 住戶組成複雜：23 坪到 57 坪、加上 26 戶店面，自住、出租、商業都有。
- 管委會磨合期：屋齡才 3 年，千戶社區的管理共識還在建立中。
四、位置與交通
學區劃分逐年調整，請務必以新竹市政府教育處當年度公告為準。千戶社區對學區學校的容量壓力也值得一併考量。
五、適合誰？
- 想要新屋的首購族：23～26 坪的二房是這一區少見的新成屋小坪數選項。
- 重視管理費性價比的人：千戶分攤是實在的優勢。
- 接受大社區生態的人：人多、熱鬧、公設使用率高。
不適合誰？追求安靜與居住單純度的人。千戶社區跟 41 戶的椰林敦峰是完全相反的兩種居住體驗，沒有好壞，只有適不適合。
六、看屋前的五個重點
- 問清楚報價是預售還是成屋：這是這個社區現階段最重要的一件事。
- 小坪數實地看室內：23 坪搭 34.5% 公設，室內約 15 坪，要自己感受。
- 尖峰時段實地體驗：四栋千戶，上下班實際走一趟電梯與車道。
- 確認是哪一栋、面向哪裡：四栋之間可能互相影響採光與隱私。
- 了解管委會運作狀況：才成立三年，規約與基金還在成形階段。
常見問題
竹科潤隆在哪裡？
位於新竹市東區慈濟路一帶，慈雲路直通新竹科學園區，與昌禾世界島、坤山上謙同區。
竹科潤隆的戶數與坪數？
共 1,047 戶（住家 1,021 戶、店面 26 戶），四栋、地上 29 層、地下 6 層，坪數規劃 2 房 23～26 坪、3 房 34～39 坪、4 房 44～57 坪，公設比約 34.5%。
竹科潤隆房價多少？
本社區民國112年5月才完工，成屋中古市場尚未充分形成，內政部實登近三年的成屋買賣紀錄極少。平台顯示的均價（約 70.8 萬／坪）大多來自預售期成交，不等於目前的中古行情。
預售價可以當中古行情嗎？
不行。預售價反映的是簽約當下的市況與建商定價策略，交屋後的中古價可能高也可能低。兩者必須分開看。
想知道目前實際的釋出行情？
這個社區目前正處於預售轉成屋的過渡期，公開資料的參考價值最低、實地資訊的價值最高。
哪些栋別釋出較多、屋主是自住還是投資客、實際成交跟開價差多少——這些只能從第一線取得。承翃房產長期深耕新竹在地社區，歡迎跟我們聯繫。
※ 本文行情查證採自內政部實價登錄開放資料（民國112年第3季至115年第2季，成屋買賣檔）。本社區預售期成交登記於該區間之前，不在本文查詢範圍。社區規格整理自公開資訊，實際條件請以官方公告及現場查證為準。
