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昌傑馥馥在東光路 99 號與 101 號，地上 18 層，全案只有 34 戶。
實登裡的 34 筆有一個很漂亮的對稱：東光路 99 號 17 筆、101 號 17 筆，加起來就是全部 34 戶。
而這 34 筆全部發生在民國110 年 4 月到 9 月——五個月內預售完銷。交屋到現在快兩年，一戶都沒有轉手。
昌傑馥馥社區基本資料
| 社區名稱 | 昌傑馥馥 |
| 地址 | 新竹市東區東光路 99 號、101 號 |
| 建設公司 | 昌傑建設 |
| 完工時間 | 民國113年11月27日（2024/11），屋齡約 1 年 9 個月 |
| 登記樓高 | 地上 18 層 |
| 戶數 | 34 戶（實登驗證：兩個門牌各 17 戶） |
| 戶型 | 99 號：約 72.4 坪；101 號：約 83.7 坪，皆 4 房 |
| 其他 | 建案資料：基地約 442 坪、68 個車位（含充電設備）、AlfaSafe 耐震工法 |
一、一層兩戶、只有兩種坪數
實登把這個案的結構看得很清楚：
| 門牌 | 坪數 | 戶數 | 預售總價 | 單價區間 |
|---|---|---|---|---|
| 東光路 99 號 | 72.4 坪 | 17 戶 | 3,026～3,538 萬 | 41.8～48.9 萬 |
| 東光路 101 號 | 83.7 坪 | 17 戶 | 3,680～4,100 萬 | 43.9～49.0 萬 |
沒有兩房、沒有小坪數。進去就是 72 坪或 83 坪的四房。
單價中位數約 45.2 萬／坪（民國110 年預售價）。
二、五個月完銷的時間表
| 時間 | 累計筆數 |
|---|---|
| 民國110 年 4 月 | 2 筆 |
| 110 年 5 月 | 16 筆 |
| 110 年 6 月 | 18 筆 |
| 110 年 7～9 月 | 34 筆（全數） |
光 5 月一個月就賣掉 14 戶，占全案 41%。
這是民國110 年那波市場的典型面貌。同一時期的學府首席1期也是在110年5月兩週內賣掉七成。
三、交屋後零轉手，這代表什麼
民國113 年 11 月完工，到現在約兩年。實登上沒有任何一筆交屋後的轉手。
對買方
- 你沒有市價可捿。唯一有據的數字是民國110 年的 41.8～49.0 萬／坪——但那是五年前的預售價。
- 參考同期其他案子的變化：學府首席1期從110年的 30 萬到現在的 56～60 萬；美麗華大方從109年的 32 萬到114年的 70.8 萬。
- 但這不能直接套用。不同區段、不同坪數帶的漲幅不一樣，而且 72～84 坪的大坪數通常漲幅比中小戶型保守。
對屋主
- 全社區只有 34 戶，且一戶都沒釋出。若你是第一個賣的，定價主導權完全在你手上。
- 但相對地，你也沒有任何同社區實登可以支撐你的開價。
四、三4 戶的社區要注意什麼
小戶數、大坪數、高樓層，這個組合有很具體的優缺點：
優點
- 一層兩戶，隱私性高。電梯不拥擠，公共空間使用人數少。
- 住戶單純。全部是 72～84 坪四房，家庭結構相近。
- 車位充裕。建案資料 68 個車位對 34 戶，約一戶兩位，在新竹很少見。
缺點
- 管理費分摊重。只有 34 戶要分摊一棟 18 層建物的全部維運（電梯、消防、發電機、外牌）。這是看屋必問的第一問。
- 公共基金累積慢。未來大筆修繕時，每戶要提撥的金額比大社區高。
- 流通量極低。本來就只有 34 戶，要等到合適的釋出可能要很久。
五、位置與生活機能
- 區位：新竹市東區東光路，市區生活圈內
- 規模：單一棟、地上 18 層、基地約 442 坪
- 車位：建案資料 68 個，含電動車充電設備
- 學區：建案資料列為東園國小、培英國中
學區劃分逐年調整，請務必以新竹市政府教育處當年度公告為準。
六、適合誰？
- 需要 70 坪以上四房、又要市區位置的家庭：這個案只有這種戶型，定位很明確。
- 重視隱私性的人：一層兩戶、4 戶。
- 需要兩個車位的家庭：車位比例在新竹屬於優勢。
不適合誰？在意管理費與實登透明度的人。34 戶分摊 18 層建物，且目前沒有任何交屋後的市價可供參考。
七、看屋前的四個重點
- 先問管理費單價跟基金餘額：34 戶分摊，這是長期持有成本的關鍵，比房價還容易被忽略。
- 確認屋主的進場成本：全部屋主都是民國110 年預售進場，單價 41.8～49.0 萬。這是你議價時唯一確定的事實。
- 72.4 坪跟 83.7 坪要分開看：兩種戶型總價相差約 500～600 萬。
- 確認車位實際配置：68 位對 34 戶是平均值，個別戶別未必一樣。
常見問題
昌傑馥馥在哪裡？
位於新竹市東區東光路 99 號與 101 號，昌傑建設興建，民國113年11月完工，地上 18 層，全案 34 戶。
昌傑馥馥房價多少？
依內政部實價登錄原始資料，交屋後尚無任何轉手紀錄。現有的 34 筆全部是民國110 年 4～9 月的預售登錄：72.4 坪戶型 3,026～3,538 萬，83.7 坪戶型 3,680～4,100 萬，單價 41.8～49.0 萬／坪。
昌傑馥馥有幾種戶型？
實登顯示只有兩種：東光路 99 號約 72.4 坪（共 17 戶）、101 號約 83.7 坪（共 17 戶），皆為 4 房，一層兩戶。
交屋兩年零轉手，好還是不好？
對自住者是好事（住戶穩定、不會频繁換手），對要買的人是難題（沒有釋出、也沒有市價可捿）。基數只有 34 戶，本來就不容易出現成交。
想知道現在有沒有釋出？
這種案子沒有市價實登，真正決定價格的是「現在有幾戶在賣、屋主的時間壓力如何」。
承翃房產長期深耕新竹在地社區，可以幫你確認昌傑馥馥目前的實際釋出與同等級大坪數的替代選項。歡迎跟我們聯繫。
※ 本文行情數字採自內政部實價登錄開放資料（民國112年第3季至115年第2季），已扣除車位面積與車位價金。該期間本社區 34 筆登錄全為民國110 年預售簽約、交屋後完成登記者，不存在交屋後的二手市價。社區規格、車位與學區整理自公開資訊，實際請以官方公告及現場查證為準。
