椰林敦峰社區介紹｜新竹關埔41戶一層兩戶，三年零成交的低調社區

寫完關埔一系列社區後，椰林敦峰是最特殊的一個——因為查完內政部實價登錄的原始資料後，結果是：

近三年，這個社區零成交。

一筆都沒有。而這件事本身，就是這篇最重要的資訊。

椰林敦峰社區基本資料

一、一層兩戶，而且是真的

很多建案廣告都寫「低密度」，但數字能驗證。

椰林敦峰地上 20 層、住宅 38 戶。20 × 2 = 40，扣掉低樓店面層，剛好就是 38 戶。這代表它真的是一層兩戶，不是行銷語彙。

搭配雙梯設計，實際居住體驗上的差別很具體：

• 電梯幾乎不用等：兩部電梯服務 38 戶，尖峰時段壓力極低。對比下，昌益月影是 543 戶。
• 獨立門廳：出電梯不會直接對到鄰居大門。
• 兩面採光：一層兩戶的平面才做得到，通風與採光都比一層四戶以上的規劃好。

公設比 29.10%——這批社區中最低的

公設比低的原因很直接：41 戶的社區本來就養不起泳池、SPA 這種高規格公設。少了那些空間，公設比自然降下來，你付的坪數更多落在實際室內。

以 88 坪換算：公設約 25.6 坪、室內實坪約 62.4 坪。如果同樣 88 坪放在公設比 35.95% 的社區，室內只剩約 56.4 坪——差了 6 坪。

二、三年零成交，該怎麼解讀？

查內政部實價登錄原始資料（民國112年第3季至115年第2季），關新東路309號沒有任何一筆成交紀錄。

這不是資料遺漏，而是真的沒人賣。對買方與屋主的意義完全不同：

對想買的人

• 基本上等不到物件。三年零筆，代表你在任何房屋網站上看到的機率都極低。
• 沒有行情參考點。沒有近期成交，就沒有議價基準，只能參考周邊同等級社區。
• 只能靠在地管道。這種社區的釋出往往在屋主跟熟識的仲介提一句的階段就成交了，不會走到公開上架。

對目前的屋主

• 想賣要有時間心理準備。需求方少，成交週期長。
• 但也不容易被壓價。沒有其他戶別同時在賣，就沒有彼此削價的壓力。

這就是低戶數社區的雙面刃。居住品質好、住戶單純，但流通性差、行情不透明。這跟 543 戶的昌益月影（一年約 14 筆成交）是完全相反的兩種產品。

參考：部分房產平台顯示此社區累計約 10 筆成交、最新均價約 58.7 萬／坪。那是實價登錄制度上路至今的累計數字，不代表近期行情。

三、位置與生活機能

• 竹科：開車約 5～10 分鐘
• 台鐵新莊站（竹科站）：車程約 5 分鐘
• 高鐵新竹站：開車約 10～15 分鐘
• 公園：鄰近日光公園，散步與親子活動方便
• 商圈：關新路商圈短程車距；社區本身附設 3 戶店面

學區劃分逐年調整，請以新竹市政府教育處當年度公告為準。

四、適合誰？

• 把居住品質排在流通性之前的人：一層兩戶、兩面採光、低公設比，這三項在新竹很難同時滿足。
• 需要 60 坪以上室內實坪的家庭：88 坪搭配 29.1% 公設，室內空間實際。
• 长期自住、不考慮轉手的人：這是關鍵。如果你買完幾年就可能要賣，這種零流通的社區風險很高。

不適合誰？置產族與短中期換屋族。三年零成交代表進場容易、出場困難。

五、看屋前的三個重點

1. 行情要跨社區比：本社區沒有近期成交，必須拿周邊同屋齡、同坪數級的社區作為參考基準。
2. 確認店面業態：3 戶店面方便，但也可能帶來噪音與氣味，尤其對低樓層。
3. 調閱管委會財務：41 戶分攤共用支出，基數小。屋齡 15 年，要確認基金能不能支應外牆、電梯等重大修繕。

常見問題

椰林敦峰在哪裡？

位於新竹市東區關新東路 309 號，鄰近日光公園，開車至竹科約 5～10 分鐘。

椰林敦峰的戶數與坪數？

共 41 戶（住宅 38 戶、店面 3 戶），地上 20 層、地下 2 層，坪數約 88 坪，公設比約 29.10%，一層兩戶雙梯規劃。

椰林敦峰房價多少？

依內政部實價登錄原始資料（民國112年第3季至115年第2季），近三年零筆成交，因此沒有近期行情可供參考。部分平台顯示的累計均價約 58.7 萬／坪，是歷年累計數字，不代表現況。

三年零成交是壞事嗎？

不一定。代表住戶穩定、少有人搬走，但也代表想買的人很難等到物件、未來想賣也需要時間。適合長期自住，不適合短中期轉手。

想知道有沒有戶別要釋出？

這篇的結論很直白：這個社區上網查不到東西。三年零成交，代表公開資訊就到此為止。

想進這個社區，唯一的方式是讓在地仲介知道你在找，等屋主釋出的第一時間接到消息。承翃房產長期深耕新竹關埔在地社區，歡迎跟我們聯繫登記需求。

※ 本文行情查證採自內政部實價登錄開放資料（民國112年第3季至115年第2季）。社區規格整理自公開資訊，實際條件、公設項目與社區規約請以官方公告及現場查證為準。