惠宇謙品社區介紹｜新竹埔頂158戶24層，實登揭露高低樓層每坪差9萬

惠宇謙品是地上 24 層的建築。這種高度的大樓，沒人不知道「樓層會影響價格」，但很少人說得出到底差多少。

這篇用內政部實價登錄的六筆原始成交資料，把這個數字算出來：高樓層比低樓層每坪貴約 9.4 萬。

惠宇謙品社區基本資料

一、實登近三年實際成交：6 筆

查內政部實價登錄原始資料（民國112年第3季至115年第2季），扣除車位後：

總價帶從 1,800 萬到 5,050 萬，跨度相當大——因為這個社區同時有 27 坪的小戶型與 68 坪的大戶型。

二、樓層溢價：六筆資料畫出來的曲線

把六筆成交按樓層排序，規律非常明顯：

分組平均：

• 低中樓層（九～十一樓）：平均約 70.1 萬／坪
• 高樓層（二十一～二十四樓）：平均約 79.5 萬／坪

差距 9.4 萬／坪，約 13.4%。

這個數字對你的實際意義

以 50 坪的戶型換算，高樓層與低樓層的總價差距約是 470 萬。

所以当你看到兩個物件坐落同一個社區、坪數相近但開價差很多，先問樓層，那可能已經解釋了一半以上的價差，不一定是屋主開得比較高。

反過來說，如果你看的是十樓以下的戶別，屋主却拿二十四樓的成交價跟你說「行情就是 80 萬」，那是不合理的。

三、惠宇謙品 vs 惠宇天晴

同屬惠宇集團、都在埔頂一帶，常被拿來比較：

兩者單價接近，但選擇彈性完全不同。惠宇天晴實際流通的全是 47～50 坪的三房；惠宇謙品從 27 坪到 68 坪都有，總價門檻可以低到 1,800 萬。

預算有限但想要新一點的屋子，惠宇謙品的小戶型是實際的入口。

四、位置與生活機能

• 竹科：開車約 10 分鐘內
• 高鐵新竹站：開車約 15 分鐘
• 國道一號：鄰近交流道，北上南下方便
• 區域：埔頂里、埔頂重劃區，公園綠地規劃完整
• 停車：地下 4 層，在 158 戶的社區中配置充裕

埔頂與關埔分屬不同里別，學區劃分也逐年調整，請務必以新竹市政府教育處當年度公告為準，別把關埔的學區資訊套用。

五、適合誰？

• 預算約 1,800～2,500 萬、想要屋齡較新的首購族：27 坪的小戶型是實際的入口。
• 預算 4,800～5,000 萬的換屋家庭：60～68 坪的大戶型同樣有成交紀錄。
• 重視樓層視野的人：24 層建築的高樓層在埔頂一帶視野優勢明顯，而且實登證明市場願意為此付溢價。

不適合誰？必須在關埔核心商圈的人。世傑路在埔頂，生活圈跟關新路不同，看屋前請實地走一趟。

六、看屋前的四個重點

1. 先問樓層，再談價格：高低樓層每坪差約 9.4 萬，50 坪就是 470 萬。這是這個社區最大的價差來源。
2. 確認戶型坪數區間：27 坪到 68 坪都有，別用社區平均價推自己的目標。
3. 地下 4 層實地走一遭：確認車位型式、進出動線與是否獨立產權。
4. 流通量不高：158 戶一年約 2 筆成交，等到想要的樓層與坪數需要耐心。

七、「201 筆成交」是怎麼來的？

各房產平台顯示惠宇謙品累計約 201 筆成交。158 戶的預售交屋登記＋年來的中古成交 ≈ 201 筆。

那個數字包含當年一次性的交屋登記，不是中古市場的流通量。實際流通量是一年約 2 筆。看行情時別被三位數的筆數誤導。

常見問題

惠宇謙品在哪裡？

位於新竹市東區世傑路 99 號，屬埔頂里、埔頂重劃區，開車至竹科約 10 分鐘內。

惠宇謙品的戶數與樓層？

共 158 戶，地上 24 層、地下 4 層，公設比約 32%，建蔽率約 42%，民國106年1月完工。

惠宇謙品房價多少？

依內政部實價登錄原始資料（民國112年第3季至115年第2季），近三年 6 筆成交，單價中位數約 73.9 萬／坪，區間 65.7～80.3 萬，成交總價 1,800～5,050 萬。

高樓層真的比較貴嗎？

是。實登資料顯示，二十一～二十四樓平均約 79.5 萬／坪，九～十一樓平均約 70.1 萬／坪，差約 9.4 萬／坪（13.4%）。以 50 坪換算，總價差約 470 萬。

想知道目前哪些樓層有釋出？

這個社區的價格高度取決於樓層與坪數，而一年只有約 2 筆成交——代表你能選的不多，遇到就要判斷得快。

承翃房產長期深耕新竹在地社區，可以幫你拉出同樓層區間、同坪數的實際成交明細，並告知目前屋主的釋出狀況。歡迎跟我們聯繫。

※ 本文行情數字採自內政部實價登錄開放資料（民國112年第3季至115年第2季），已扣除車位。樣本僅 6 筆，樓層溢價的推算僅供參考。社區規格整理自公開資訊，實際條件請以官方公告及現場查證為準。