坤山上謙社區介紹｜新竹龍山112戶90坪均質規劃，實登揭露三筆相同總價的線索

坤山上謙是一個很單純的社區：112 戶、地上 21 層，而且近三年實登的六筆成交，坪數全部落在 88.8～90.1 坪之間。

這種坪數高度一致的社區很少見，也讓它的行情比其他社區好判斷得多。

坤山上謙社區基本資料

一、實登近三年實際成交：6 筆

查內政部實價登錄原始資料（民國112年第3季至115年第2季），扣除車位後：

• 單價中位數：約 54.2 萬／坪
• 單價區間：約 44.8～56.8 萬／坪
• 成交坪數：88.8～90.1 坪
• 成交總價：3,980～5,088 萬
• 流通量：約 2 筆／年

二、三筆 5,088 萬：一個值得注意的現象

仔細看上面的表格：113/08、114/05、114/05 這三筆的總價完全相同，都是 5,088 萬。

但它們的樓層不同（十三樓、十三樓、十六樓）、栋別不同（260號、256號），單價也不同（56.8、56.4、53.1 萬）。

這通常代表什麼？最常見的情形是這些戶別出自同一個賣方（例如建商餘屋、法人持有、或同一屋主持有多戶），以統一的總價開價出賣。

這對你的實務意義：

• 如果這些是建商或法人戶，議價邏輯跟一般屋主不同——他們比較不急、但也可能接受整批議價。
• 同樣 5,088 萬，十三樓買到 90.1 坪（單價 56.4 萬），十六樓也是 90.1 坪但單價算 53.1 萬——總價相同時，要比的是實際拿到的坪數與樓層。

看屋時可以直接問仲介：這一戶的屋主是個人還是法人？同一個屋主還有別的戶在賣嗎？

三、坪數均質的好處與代價

六筆成交全部集中在 88.8～90.1 坪，落差不到 1.5%。

好處：行情很好判斷

對比一下其他社區就知道這有多難得：

坪數一致代表社區平均單價真的可以拿來參考。在複合型社區裡，平均價是幾乎沒用的數字；在這裡，54.2 萬的中位數是有意義的。

代價：總價門檻沒有彈性

實際成交總價 3,980～5,088 萬。這個社區沒有小戶型可以降低門檻，預算不到四千萬基本上進不來。

官方規劃中有 66 坪、72 坪與 130 坪樓中樓，但近三年實登上只看得到 88～90 坪這一級的成交。想要其他坪數的人，實際上等不到。

四、位置與交通

• 慈雲路直通竹科：這是這個位置最直接的優勢
• 公道五、光復路：連接市區與國道方便
• 經國大橋：貫穿南北，往來竹北、新竹市區均可
• 高鐵新竹站：開車約 15 分鐘
• 區域：龍山里，關埔重劃區外圍

學區劃分逐年調整，且龍山里與關新里分屬不同里別，請務必以新竹市政府教育處當年度公告為準。

五、適合誰？

• 預算 4,000～5,100 萬、需要 90 坪空間的家庭：這是實登實際成交的區間。
• 重視住戶背景一致的人：112 戶、坪數均質，沒有小套房混入。
• 希望行情透明的人：坪數一致代表成交紀錄可直接比對，不用拆解。

不適合誰？預算不到四千萬的人，以及只需要三四十坪的小家庭。這個社區沒有那種選項。

六、看屋前的四個重點

1. 問清楚屋主是個人還是法人：三筆相同總價的紀錄提示可能有整批釋出，議價策略會不同。
2. 確認樓層對應的單價：五樓成交 44.8 萬、十三樓 56.8 萬，差距明顯。
3. 調閱管委會財務：屋齡 14 年，112 戶分攤共用支出，基數不大，重大修繕的負擔要算清楚。
4. 確認車位配置：90 坪的戶型通常搭配兩個以上車位，要確認是否含在總價內。

常見問題

坤山上謙在哪裡？

位於新竹市東區慈濟路 250 號，屬龍山里，慈雲路直通新竹科學園區。

坤山上謙的戶數與坪數？

共 112 戶，地上 21 層，規劃 66 坪、72 坪與 130 坪樓中樓，公設比約 29～31%，民國101年8月完工。

坤山上謙房價多少？

依內政部實價登錄原始資料（民國112年第3季至115年第2季），近三年 6 筆成交，單價中位數約 54.2 萬／坪，區間 44.8～56.8 萬，成交坪數 88.8～90.1 坪，總價 3,980～5,088 萬。

為什麼成交坪數都是 90 坪左右？

近三年釋出的戶別集中在這個坪數級。官方規劃雖有 66 坪與 130 坪樓中樓，但實登上未見近期成交紀錄。

想知道目前有哪些戶別釋出？

112 戶、一年約 2 筆成交，選擇極少。而且實登顯示可能存在整批釋出的戶別——這種資訊不會出現在房屋網站上。

承翃房產長期深耕新竹在地社區，可以幫你確認屋主背景與實際釋出狀況。歡迎跟我們聯繫。

※ 本文行情數字採自內政部實價登錄開放資料（民國112年第3季至115年第2季），已扣除車位。文中對交易背景的推測僅為常見情境說明，不代表實際交易事實。社區規格整理自公開資訊，實際條件請以官方公告及現場查證為準。