昌禾世界島社區介紹｜新竹龍山419戶，17筆實登揭露四千萬的總價天花板

昌禾世界島是這一區規模最大的社區之一——419 戶、基地 3,393 坪、699 個車位。

戶數大代表成交樣本多，而這 17 筆實登資料讓我們看到一個很少被討論、但對買方極為重要的現象：總價天花板。

昌禾世界島社區基本資料

一、實登近三年實際成交：17 筆

查內政部實價登錄原始資料（民國112年第3季至115年第2季），扣除車位後：

二、總價天花板：十七筆都卡在四千萬以下

這是這篇最重要的發現。把兩組數字放在一起看：

• 成交坪數從 59.2 坪到 80.5 坪，相差 36%
• 成交總價從 3,378 萬到 3,988 萬，只相差 18%

十七筆成交，沒有一筆超過四千萬。

這代表市場在這個社區有一個很硬的心理門檻。而實際的運作方式是：你想要更大的坪數，就得接受更低的單價。

按坪數分組的實際數據

從 62.0 萬一路遠到 48.7 萬，每多買十坪，單價就降一截。這条曲線在這個社區畫得非常干淨。

這對你的實際意義

如果你的預算是 3,600～3,900 萬，你在這個社區的選擇是「要 62 坪好一點的戶別，還是 76 坪低一點的單價」。

實登裡兩種都有：

• 113/11 成交：64.3 坪、單價 60.8 萬、總價 3,910 萬
• 112/10 成交：74.2 坪、單價 52.7 萬、總價 3,910 萬

總價完全相同，坪數差了 10 坪。這就是這個社區的選擇題。

三、699 個車位對 419 戶

平均每戶約 1.67 個車位，而且全是坡道平面——這在新竹的大型社區中是加分項。

坡道平面與機械車位的差別很實際：停車不用等、不限車高、維護成本低、日後轉手也好賣。看屋時仍要確認車位是否為獨立產權、含在總價內還是另計。

四、位置與交通

• 慈雲路直通竹科：通勤動線直接
• 公道五、光復路：連接市區與國道
• 高鐵新竹站：開車約 15 分鐘
• 區域：龍山里，與坤山上謙同一條路上

學區劃分逐年調整，且龍山里與關新里分屬不同里別，請務必以新竹市政府教育處當年度公告為準。

五、適合誰？

• 預算 3,400～4,000 萬的換屋家庭：這是實登實際成交的總價帶，而且選擇相當多。
• 需要兩個以上車位的家庭：1.67 個／戶的平面車位配置很實用。
• 重視流通性的人：419 戶、一年 5～6 筆成交，在這一區算是選擇較多的。

不適合誰？預算超過四千萬、想要更高級產品的人。這個社區的成交天花板就在四千萬，預算更高可以看富宇君鼎或坤山上謙。

六、看屋前的四個重點

1. 先決定總價，再決定坪數：這個社區的總價帶很窄，真正的選擇題是「大坪數低單價」還是「小坪數高單價」。
2. 別用社區平均價議價：57.2 萬的中位數對 60 坪與 80 坪的戶型都不適用。
3. 確認車位數量與是否含價：699 個車位代表很多戶有二以上，要問清楚。
4. 419 戶的尖峰壓力：上下班時段實地感受電梯與車道。

常見問題

昌禾世界島在哪裡？

位於新竹市東區慈濟路 200 號，屬龍山里，慈雲路直通新竹科學園區。

昌禾世界島的戶數與坪數？

共 419 戶，地上 23 層、地下 3 層，坪數約 50～83 坪，公設比約 29～30%，車位 699 個，民國104年1月完工。

昌禾世界島房價多少？

依內政部實價登錄原始資料（民國112年第3季至115年第2季），近三年 17 筆成交，單價中位數約 57.2 萬／坪，區間 48.7～65.5 萬，成交總價 3,378～3,988 萬。

為什麼成交總價都不到四千萬？

十七筆實登成交的總價全部落在 3,378～3,988 萬。實際上買方多數在四千萬以內做選擇，所以大坪數戶別的單價會被壓低。

想知道目前哪些坪數有釋出？

419 戶的社區，一年約 5～6 筆成交，選擇比小社區多，但具體到「你要的坪數加上你要的樓層」，選項就很有限。

承翃房產長期深耕新竹在地社區，可以幫你拉出同坪數區間的實際成交明細，並告知目前屋主的釋出狀況。歡迎跟我們聯繫。

※ 本文行情數字採自內政部實價登錄開放資料（民國112年第3季至115年第2季），已扣除車位。社區規格整理自公開資訊，實際條件請以官方公告及現場查證為準。