惠宇雲品社區介紹｜新竹埔頂，實登揭露兩年半漲23%與惠宇三案對比

惠宇雲品是惠宇建設在埔頂一帶的三個案子之一。而實登資料顯示，它是三個中單價最高的。

更值得注意的是走勢：十筆成交畫出一條很乾淨的上升線，兩年半從 64.3 萬漲到 79.3 萬，約 23%。

惠宇雲品社區基本資料

一、實登近三年實際成交：10 筆

二、兩年半漲 23%，而且很規律

把十筆按年分組，趨勢幹淨得少見：

三年三個台階，每年約漲 6～9 萬／坪。115 年那筆略回但仍在 76 萬。

實務意義

• 對買方：拿 112 年的 61～66 萬去議價，屋主不可能接受。目前的合理區間在 76～80 萬。
• 對屋主：這是目前埔頂一帶行情最強勢的社區之一。
• 共同：這個社區的舊資料失效很快，看實登一定要看年月。

三、惠宇三個案子怎麼選？

惠宇在埔頂一帶有三個案，常被拿來比較：

怎麼選：

• 預算最低 → 惠宇謙品（有 27 坪小戶型，1,800 萬進得去）
• 只要三房、預算三千多萬 → 惠宇天晴
• 重視公設與行情動能 → 惠宇雲品（有露天泳池與 SPA，且漲幅最明顯）

四、有露天泳池的代價

露天泳池、SPA、KTV、健身房——這在埔頂一帶算是高規格配置。

但要提醒一件在其他篇也講過的事：泳池是全社區最燒錢的公設，而露天泳池的維護成本又高於室內泳池（落葉、藻類、季節性停用）。

看屋時請務必問清楚：

1. 泳池目前是否正常開放？一年開幾個月？
2. SPA 設備是否還在運作？
3. 管理費費率與社區基金餘額？

屋齡 11 年的社區，這些高規格公設正好進入第一波設備更新期。

五、位置與生活機能

• 竹科：開車約 10 分鐘內
• 高鐵新竹站：開車約 15 分鐘
• 區域：埔頂里、埔頂重劃區，與惠宇謙品同在世傑路
• 綠地：重劃後公園規劃完整

學區劃分逐年調整，且埔頂里與關新里分屬不同里別，請務必以新竹市政府教育處當年度公告為準。

六、適合誰？

• 預算 3,500～4,300 萬的三四房家庭：這是實登近期的主流成交帶。
• 真的會使用公設的家庭：有泳池與 SPA，划不划得來看使用頻率。
• 看好埔頂區長期發展的人：三年漲 23% 是這一帶較強勢的表現。

不適合誰？預算三千萬以下、或不使用公設的人。十筆成交最低就是 3,200 萬，而且高規格公設的維運成本會反映在管理費上。

七、看屋前的四個重點

1. 行情只看近一年：兩年半漲 23%，112 年的數字已經完全不適用。
2. 確認泳池與 SPA 現況：這是這個社區單價能較高的原因之一，停用就等於白付。
3. 問管理費與基金：屋齡 11 年，高規格公設進入設備更新期。
4. 流通量不高：一年約 3～4 筆，遇到合適戶型要果斷。

常見問題

惠宇雲品在哪裡？

位於新竹市東區世傑路 288 號，屬埔頂里、埔頂重劃區，開車至竹科約 10 分鐘內。

惠宇雲品房價多少？

依內政部實價登錄原始資料（民國112年第3季至115年第2季），近三年 10 筆成交，單價中位數約 75.8 萬／坪，近一年平均約 79 萬，成交總價 3,200～4,730 萬。

惠宇雲品跟惠宇謙品、惠宇天晴差在哪？

三者同屬惠宇建設。實登單價中位數：雲品 75.8 萬、謙品 73.9 萬、天晴 71.2 萬。雲品有露天泳池與 SPA；謙品有 27 坪小戶型，總價門檻最低；天晴實際流通的全是 47～50 坪三房。

這個社區還會繼續漲嗎？

實登顯示 112到114 年逐年上漲，115 年第一筆略回。但樣本僅十筆，不足以預測未來，只能說明過去三年的實際變化。

想知道最新一筆成交？

這個社區行情變動快，網路上查得到的平均值會把三年前的低價算進去，低估現況。

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※ 本文行情數字採自內政部實價登錄開放資料（民國112年第3季至115年第2季），已扣除車位。樣本僅 10 筆，年度平均未排除樓層、朝向與裝潢差異。社區規格整理自公開資訊，樓高依建物登記為 21 層，部分平台列為 24 層，實際請以官方公告及現場查證為準。