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瑞典綠洲是昌益「幸福城邦」系列的第二期，就在東新路上，規模在新竹東區算大的。
但這篇要講的不是它有多大。而是這是我們整理過的新竹社區裡，少數在實價登錄上明確看到回檔的一個。
民國113到114年，這裡的三房成交在 61～65 萬／坪。到了115年，四筆成交全部落在 53～56 萬。
瑞典綠洲社區基本資料
| 社區名稱 | 瑞典綠洲（幸福城邦 NO.2） |
| 位置 | 新竹市東區東新路，實登門牌涵蓋東新路 96～176 號 |
| 建設公司 | 昌益機構 |
| 完工時間 | 民國109年9月28日（2020/09），屋齡約 6 年 |
| 登記樓高 | 地上 15 層為主（部分棟別 14 層） |
| 規劃戶數 | 建案公開資料約 678 戶 |
| 實登成交格局 | 2 房、3 房為主 |
一、實登近三年實際成交：17 筆
| 成交筆數 | 17 筆（民國112年第3季～115年第2季） |
| 單價中位數 | 約 55.6 萬／坪 |
| 單價區間 | 約 44.6～65.0 萬／坪（排除 2 筆異常值後） |
| 成交坪數 | 約 33.8～59.6 坪 |
| 成交總價 | 約 1,900～3,700 萬 |
約 678 戶的社區，三年 17 筆，一年不到 6 筆，年周轉率約 0.8%。大社區不等於好賣，這點在新竹幾乎是通例。
排除的兩筆：一筆 11.6 坪、單價 73.5 萬（非一般住家坪數），一筆單價僅 22.8 萬（明顯低於市場，研判為特殊關係交易）。
二、關鍵發現：115 年四筆全數回到 53～56 萬
按年度分組，走勢先漲後回：
| 年度 | 平均單價 | 筆數 |
|---|---|---|
| 民國 112 年 | 約 49.8 萬／坪 | 5 筆 |
| 民國 113 年 | 約 60.9 萬／坪 | 4 筆 |
| 民國 114 年 | 約 61.8 萬／坪 | 2 筆 |
| 民國 115 年 | 約 55.0 萬／坪 | 4 筆 |
115 年那四筆分別是 55.6、53.5、54.9、56.1 萬——沒有一筆超過 57 萬，而 113～114 年最高到 65.0 萬。
最直接的一組對照
同樣是約 47 坪的三房：
| 時間 | 坪數 | 總價 | 單價 |
|---|---|---|---|
| 民國114年3月 | 47.1 坪 | 2,900 萬 | 61.5 萬 |
| 民國115年1月 | 47.9 坪 | 2,564 萬 | 53.5 萬 |
相隔 10 個月，坪數幾乎一樣，總價差 336 萬。
這代表什麼
- 對買方：這是這批社區裡少數議價空間有實登支撐的。屋主若開 60 萬以上，你手上有四筆 115 年的資料可以談。
- 對屋主：不要拿 113～114 年的 2,900～3,193 萬當底價，市場已經不在那個位置。
- 共同：樣本只有 17 筆，115 年只有 4 筆。這是趨勢訊號，不是定論。
三、坪數帶怎麼分
| 格局 | 坪數 | 115年成交總價 |
|---|---|---|
| 2 房 | 約 33.8～35.5 坪 | 1,900～1,950 萬 |
| 3 房 | 約 47～48 坪 | 2,564 萬 |
| 大三房 | 約 59.6 坪 | 3,700 萬（114年） |
兩房 33～35 坪的成交非常集中：115 年三筆都在 1,900～1,950 萬。這是目前這個社區最有把握的價格帶。
四、跟隔壁的挪威麗園比
同一個建商、同一個系列、走路可到，但價格差很多：
| 瑞典綠洲 | 挪威麗園 | |
|---|---|---|
| 系列 | 幸福城邦 NO.2 | 幸福城邦 NO.3 |
| 位置 | 東新路 | 東竹路 |
| 完工 | 民國109年9月 | 民國110年10月 |
| 屋齡 | 6 年 | 5 年 |
| 實登單價中位數 | 55.6 萬 | 61.6 萬 |
| 近一年走勢 | 回檔至 53～56 萬 | 維持 60～65 萬 |
| 三年成交筆數 | 17 筆 | 7 筆 |
差一年屋齡，單價差 6 萬／坪。以 47 坪計算，總價差約 280 萬。
詳細可看 挪威麗園社區介紹。
五、位置與生活機能
- 商圈：鄰近家樂福、大潤發一帶，日常採買方便
- 交通：東新路串連東區主要幹道，往竹科、市區都有路徑
- 生活：幸福城邦系列自成聚落，社區周邊機能已成熟
學區劃分逐年調整，請以新竹市政府教育處當年度公告為準。
六、適合誰？
- 預算 1,900～2,000 萬的兩房自住：這是目前成交最密集、最好抓價的一段。
- 不急、會等的三房買方：115 年價格明顯鬆動，有耐心的人條件比較好。
- 重視社區規模與管理的人：近 700 戶的規模，管理費攤提相對有優勢。
不適合誰？想短期轉手的人。一年不到 6 筆的流通量，加上 115 年的回檔，短進短出風險偏高。
七、看屋前的四個重點
- 先問屋主的取得成本與時間：113～114 年進場的屋主，現在多半不願賠售，價格會卡住。
- 比對同棟同坪數：這個社區門牌多（96～176 號），不同棟別條件差異大。
- 確認是否為店面或特殊坪數：實登裡有 11.6 坪的物件，不能拿來當住家行情。
- 用 115 年的四筆議價：53.5～56.1 萬是目前有實登支撐的區間。
常見問題
瑞典綠洲在哪裡？
位於新竹市東區東新路，實價登錄門牌涵蓋東新路 96～176 號，屬昌益「幸福城邦 NO.2」，民國109年9月完工。
瑞典綠洲房價多少？
依內政部實價登錄原始資料（民國112年第3季至115年第2季），近三年 17 筆成交，單價中位數約 55.6 萬／坪。但115年的四筆已回到 53.5～56.1 萬，明顯低於113～114年的 61～65 萬。
瑞典綠洲跟挪威麗園差在哪？
同屬昌益幸福城邦系列。瑞典綠洲（NO.2）在東新路、屋齡6年、實登中位數 55.6 萬；挪威麗園（NO.3）在東竹路、屋齡5年、實登中位數 61.6 萬。
為什麼115年價格會下來？
實登只呈現結果，不解釋原因。可以確定的是115年四筆成交全部落在 53.5～56.1 萬，且同坪數三房比114年低約 336 萬。樣本僅四筆，仍需後續觀察。
想知道最新一筆成交？
這個社區目前正在價格轉折點上，網路平台顯示的「平均單價」會把113～114年的高點算進去，高估現況。
承翃房產長期深耕新竹在地社區，可以幫你拉出最新一年的實際成交明細與目前屋主的釋出狀況。歡迎跟我們聯繫。
※ 本文行情數字採自內政部實價登錄開放資料（民國112年第3季至115年第2季），已扣除車位面積與車位價金。樣本共17筆，年度平均未排除樓層、朝向與裝潢差異。社區規格整理自公開資訊，戶數為建案公開資料，實際請以官方公告及現場查證為準。
