Ur夢想市社區介紹｜新竹龍山387戶，實登揭露3,900萬同價但坪數差14.6坪

Ur 夢想市是龍山一帶 387 戶的大型社區，坪數從 43 坪到 116 坪都有。

而這 15 筆實登資料裡，有一個數字重複出現了四次：3,900 萬。

而這四筆的坪數，最小 67.1 坪、最大 81.7 坪——同樣的錢，差了 14.6 坪。

Ur 夢想市社區基本資料

一、實登近三年實際成交：15 筆

查內政部實價登錄原始資料（民國112年第3季至115年第2季），扣除車位後：

二、3,900 萬出現四次，但坪數差 14.6 坪

四筆交易、四種坪數、單價從 47.8 萬到 58.1 萬，但總價完全一樣。

這代表什麼

這個社區的市場有一個很硬的四千萬心理門檻。買方先設定總價，再在這個預算內找最大的坪數。

實務上怎麼用：

• 如果你的預算就是 3,900 萬，這個社區可以讓你在 67 到 82 坪之間選。多出來的 14.6 坪不是簡單的賺到——得看樓層、朝向與屋況。
• 81.7 坪那筆單價只有 47.8 萬，是十五筆中偏低的。大坪數在這裡確實比較便宜。
• 反過來，如果屋主拿 58 萬的單價來開 80 坪的戶，總價會超過四千千萬——以這個社區的成交記錄來看，那個價位很難成交。

三、坪數跨度大，別看平均價

實登成交從 27.5 坪到 81.7 坪，按坪數分組：

兩組差約 7.4 萬／坪。拿社區中位數 52 萬去談 60 坪的戶（實際行情約 56 萬），或去談 80 坪的戶（實際約 48 萬），兩邊都會失準。

另外有一筆 27.5 坪、總價 1,380 萬的成交（113/07）。這是十五筆中唯一的小坪數，預算有限的人可以留意這種戶型，但釋出非常少。

四、兩種樓高：25 層與 27 層

實登資料顯示這個社區有兩種樓高：

• 25 層：立鵬路 102、106、108、112、118 號
• 27 層：立鵬路 86、92、96 號

栋別不同、樓高不同，視野與栋距自然不同。看屋時務必問清楚是哪一栋、面向哪裡，387 戶的社區內部栋距遮掩是真實存在的問題。

五、位置與生活機能

• 竹科：開車約 10 分鐘內
• 高鐵新竹站：開車約 15 分鐘
• 區域：龍山里，與東方文華、惠宇天晴同區
• 商圈：埔頂重劃區機能，鄰近量販商場

學區劃分逐年調整，且龍山里與關新里分屬不同里別，請務必以新竹市政府教育處當年度公告為準。

六、適合誰？

• 預算 3,300～3,900 萬、想要大空間的家庭：這是這個社區最強的一塊。同樣預算在周邊社區可能只買得到 60 坪，這裡能到 80 坪。
• 四房需求的家庭：十五筆成交中有十二筆是四房。
• 重視流通性的人：387 戶、一年約 5 筆，選擇相對多。

不適合誰？預算三千萬以下的首購族。十五筆中只有一筆低於二千萬，小坪數幾乎不釋出。

七、看屋前的四個重點

1. 先定總價，再比坪數：這個社區同總價下的坪數差異可以到 14 坪以上。
2. 確認是 25 層還是 27 層那栋：兩種樓高的視野與栋距不同。
3. 大坪數議價空間相對大：70 坪以上的平均單價比 50～70 坪低約 7.4 萬。
4. 調閱管委會財務：屋齡 11 年、387 戶，分攤基數大是優勢，但仍要確認基金與修繕計畫。

常見問題

Ur 夢想市在哪裡？

位於新竹市東區立鵬路 86～118 號，屬龍山里，開車至竹科約 10 分鐘內。

Ur 夢想市的戶數與坪數？

共 387 戶，地上 25 層與 27 層、地下 4 層，坪數規劃約 43.88～116.94 坪，公設比約 33.53%，民國103年11月完工。

Ur 夢想市房價多少？

依內政部實價登錄原始資料（民國112年第3季至115年第2季），近三年 15 筆成交，單價中位數約 52.0 萬／坪，區間 46.1～61.1 萬，成交總價 1,380～3,900 萬。

為什麼很多筆都是 3,900 萬？

十五筆中有四筆總價完全相同，但坪數從 67.1 坪到 81.7 坪。這反映市場存在四千萬的心理門檻，買方先設定總價再找最大坪數。

想知道同樣的預算能買到多大？

這個社區的特性很清楚：總價區間集中，但同總價下的坪數差異很大。能不能拿到同價位里坪數最大、條件最好的那一戶，差別就在資訊。

承翃房產長期深耕新竹在地社區，可以幫你拉出同總價區間的實際成交明細，並告知目前屋主的釋出狀況。歡迎跟我們聯繫。

※ 本文行情數字採自內政部實價登錄開放資料（民國112年第3季至115年第2季），已扣除車位。社區規格整理自公開資訊，實際條件請以官方公告及現場查證為準。