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在新竹市東區關埔一帶，大多數社區走的是「高戶數、中坪數」路線。豐邑 1 第是少數的例外——基地 2,463 坪、蓋到 25～26 樓，却只規劃 168 戶，坪數從 73 坪起跳。
這篇幫你把豐邑 1 第的硬體條件、持有成本與行情一次整理清楚，並與關埔其他指標社區做直接對比。
豐邑 1 第社區基本資料
| 社區名稱 | 豐邑 1 第（豐邑一第） |
| 地址 | 新竹市東區關新東路266號（關東里．關埔生活圈） |
| 建設公司 | 豐邑建設 |
| 完工時間 | 民國102年7月（2013/07），屋齡約 13 年 |
| 總戶數 | 168 戶 |
| 總樓高 | 25 樓、26 樓（雙栋） |
| 坪數範圍 | 約 73～102 坪 |
| 基地面積 | 約 2,463 坪 |
| 公設比 | 約 30.65% |
| 車位數 | 455 個 |
| 管理費 | 約 60 元／坪／月 |
一、低密度大坪數：這才是豐邑 1 第的真正定位
把數字拿來比對，定位就很清楚了：
| 社區 | 總戶數 | 坪數範圍 |
|---|---|---|
| 豐邑 1 第 | 168 戶 | 73～102 坪 |
| 昌益北歐 | 446 戶 | 中坪數家庭型為主 |
| 昌益月影 | 543 戶 | 8～90 坪（落差極大） |
同樣在關埔，豐邑 1 第的戶數只有鄰近社區的三分之一左右，但坪數門檻從 73 坪起跳。這帶來兩個直接結果：
- 公設共用人數少：同樣的健身房、交誼廳，168 戶共用與 543 戶共用，實際體驗完全不同。
- 住戶組成單純：大坪數產品沒有分租套房的空間，出入人口相對固定。
455 個車位對應 168 戶，平均每戶約 2.7 個車位。對雙車以上的家庭來說，這是關埔很多舊社區給不了的條件。
二、持有成本試算：管理費到底要付多少？
大坪數產品最常被低估的就是這一塊。以管理費約 60 元／坪／月計算：
| 戶型坪數 | 每月管理費 | 每年管理費 |
|---|---|---|
| 73 坪 | 約 4,380 元 | 約 52,560 元 |
| 85 坪 | 約 5,100 元 | 約 61,200 元 |
| 102 坪 | 約 6,120 元 | 約 73,440 元 |
再加上房屋稅、地價稅與車位管理費，每年的固定持有成本容易超過十萬。這不是勸退，而是買大坪數之前必須先算進預算的數字。
反過來看，60 元／坪在新竹區屬於中上水準，代表管委會有足夠預算維持公設與保全品質。管理費太低才是警訊——那通常意味著未來會用「追徵」或「公設停用」的方式補回來。
三、房價行情：平台數字與實登原始資料的落差
這裡要先講一件重要的事：各大平台顯示豐邑1第「累計約 192 筆成交」，但那個數字會誤導你。
實登近三年實際成交：只有 3 筆
查內政部實價登錄原始資料（民國112年第3季至115年第2季），扣除車位後：
| 成交年月 | 坪數 | 單價 | 總價 |
|---|---|---|---|
| 113 年 1 月 | 約 121 坪 | 約 40.3 萬／坪 | 5,200 萬 |
| 113 年 6 月 | 約 113 坪 | 約 51.1 萬／坪 | 5,750 萬 |
| 113 年 12 月 | 約 119 坪 | 約 51.1 萬／坪 | 6,088 萬 |
另有 6 筆是單獨的車位交易——這正好呼應前面提到的 455 個車位配置，車位在這個社區是可以獨立買賣的商品。
192 筆是怎麼來的？
168 戶的預售交屋登記＋十多年來的中古成交 ≈ 192 筆。平台的累計數字包含了當年建案交屋時一次性登記的那 168 戶，不是中古市場的流通量。
實際流通量是：一年約 1 筆。這是這篇最重要的資訊——想買的人要有耐心等，想賣的人要有心理準備。
兩組數字要並陳著看
- 平台統計：坪數 73～102 坪、單價 54～56.5 萬／坪
- 實登近三年實際成交：坪數 113～121 坪、單價 40.3～51.1 萬／坪
兩者有明顯落差。可能的原因是近三年成交的剛好都是大坪數戶（大坪數單價本來就低於小坪數），也可能是平台的統計區間更長。
三筆樣本太少，不足以單獨當成報價依據，但它至少告訴你：實際成交的單價，未必有平台顯示的那麼高。議價前務必要求看同坪數區間的實際成交明細。
四、交通與生活機能
交通
- 竹科：開車約 5～10 分鐘。
- 台鐵新莊站（竹科站）：車程約 5 分鐘，內灣支線可接新竹車站。
- 國道一號公道五交流道：鄰近，北上南下方便。
- 東西向快速道路：連結竹東、竹北均快。
- 高鐵新竹站：開車約 10～15 分鐘。
生活機能
- 關新路商圈、金山街商圈均在短程車距內。
- 周邊公園綠地密度高，適合家庭活動。
- 連鎖超市、診所、藥局、餐飲機能完整。
學區劃分逐年調整，請以新竹市政府教育處當年度公告為準。
五、豐邑 1 第適合誰？
- 竹科中高階主管與換屋家庭：預算到位、需要四房以上空間。
- 三代同堂的家庭：73 坪起跳的格局才放得下長輩房與小孩房。
- 重視居住單純度的購屋者：低戶數、無套房，人口組成相對單純。
- 雙車以上的家庭：車位配置充裕。
不適合誰？首購族與置產收租族。前者總價門檻太高；後者大坪數租金報酬率普遍低於小坪數，想收租可以參考昌益月影這類有套房配置的社區。
六、看屋前的四個重點
- 確認是 25 樓還是 26 樓那栋：雙栋建築的採光、視野與互相遮掩情況不同，務必實地確認。
- 要到車位現場看：455 個車位中，位置好壞差很多。確認編號、實地走一趟進出動線。
- 調閱管委會財務與修繕計畫：屋齡 13 年，接下來是外牆、防水與機電設備的決策期。
- 實價登錄要看同坪數、同年度：這個社區歷史價格區間拉得很開，平均值參考價值有限。
常見問題
豐邑 1 第在哪裡？
位於新竹市東區關新東路 266 號，屬關東里、關埔生活圈，鄰近新竹科學園區與台鐵新莊車站。
豐邑 1 第的總戶數與坪數是多少？
共 168 戶，樓高 25～26 樓，坪數規劃約 73～102 坪（實登近三年成交落在 113～121 坪），公設比約 30.65%，屬於關埔區少見的低密度大坪數社區。
豐邑 1 第管理費多少？
約 60 元／坪／月。以 85 坪戶型計算，每月約 5,100 元，一年約 6.1 萬元（不含車位管理費與房地價稅）。
豐邑 1 第房價行情如何？
依內政部實價登錄原始資料（民國112年第3季至115年第2季），近三年僅 3 筆成交，坪數 113～121 坪、單價 40.3～51.1 萬／坪、總價 5,200～6,088 萬。房產平台顯示的「累計 192 筆」包含當年 168 戶的預售交屋登記，不是中古市場流通量。
想看豐邑 1 第的實際釋出物件？
這種總戶數少、總價高的社區，釋出量本來就少，且很多不會公開上架。實際的成交條件、屋主底線與預定交屋時間，通常得透過在地管道才問得到。
承翃房產長期深耕新竹關埔在地社區，可以幫你拉出同坪數區間的實際成交明細，並告知目前屋主的釋出狀況。歡迎跟我們聯繫。
※ 本文社區資料整理自公開實價登錄平台與社區公開資訊，行情數字為 2026 年 8 月統計區間，僅供參考。實際成交條件、管理費費率、學區劃分與社區規約，請以官方公告及現場查證為準。
