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麗寶美棧在八德路 19 巷裡，跟忠孝世紀同一條巷子，相距不到一分鐘路程。
三年只有四筆實登。但這四筆裡有一組很值得看的對照：同一棟、同樣 36.4 坪、相障 37 天成交，11 樓賣 2,350 萬，6 樓協賣 2,450 萬。
低樓層反而貴 100 萬。
麗寶美棧社區基本資料
| 社區名稱 | 麗寶美棧 |
| 地址 | 新竹市東區八德路 19 巷（實登門牌 23、31、33 號） |
| 建設公司 | 麗寶建設 |
| 完工時間 | 民國105年7月20日（2016/07），屋齡約 10 年 |
| 登記樓高 | 地上 14 層（地下 2 層） |
| 規劃戶數 | 建案公開資料約 128 戶（含 4 戶店面） |
| 規劃坪數 | 2+1～3 房，約 31～42 坪 |
一、實登近三年實際成交：4 筆
| 時間 | 坪數 | 總價 | 單價 | 樓層 |
|---|---|---|---|---|
| 112年6月 | 59.3 坪 | 3,980 萬 | 67.2 萬 | 14 樓（頂樓） |
| 112年9月 | 36.2 坪 | 2,090 萬 | 57.8 萬 | 5 樓 |
| 114年9月 | 36.4 坪 | 2,350 萬 | 64.6 萬 | 11 樓 |
| 114年10月 | 36.4 坪 | 2,450 萬 | 67.4 萬 | 6 樓 |
單價中位數約 65.9 萬／坪，區間 57.8～67.4 萬。128 戶三年四筆，一年不到 1.5 筆。
二、三房 36 坪：兩年漲 260 萬
把三筆 36 坪級的三房排開：
- 民國112年9月：36.2 坪，2,090 萬
- 民國114年9月：36.4 坪，2,350 萬（+260 萬）
- 民國114年10月：36.4 坪，2,450 萬（+360 萬）
兩年從 2,090 萬到 2,450 萬，漲幅約 17%。
三、那組“低樓層反而貴”的對照要怎麼看
114 年 9 月跟 10 月那兩筆，同一個門牌（八德路19巷23號）、同樣 36.4 坪、相障 37 天：
| 11 樓 | 6 樓 | |
|---|---|---|
| 成交時間 | 114年9月7日 | 114年10月14日 |
| 坪數 | 36.4 坪 | 36.4 坪 |
| 總價 | 2,350 萬 | 2,450 萬 |
| 單價 | 64.6 萬 | 67.4 萬 |
一般人直覺都是「樓層越高越貴」，但這裡完全相反。
實務上常見的原因：
- 裝潢差異——一套完整裝潢在 36 坪上可以輕鬆差 100～200 萬。
- 朝向與格局——同坪數不代表同格局，採光面跟格局方正度差很多。
- 車位位置——實登已扣除車位價金，但院子、靠電梯等條件仍反映在總價上。
- 賣方的時間壓力——急賣跟不急賣，差的就是這一段。
給買方的提醒：不要看到「高樓層開價 2,450 萬」就覺得貴，也不要看到「低樓層 2,350 萬」就覺得便宜。36 坪的物件，裝潢跟格局的影響比樓層大。
四、頂樓那一筆要分開看
112 年 6 月那筆 59.3 坪、3,980 萬、在 14 樓（本棟頂樓）。
它的單價 67.2 萬，看起來跟 114 年的 67.4 萬差不多——但那是兩年前的頂樓大坪數。頂樓通常有露台或挑高，不能跟標準層直接比。
拿它來談「兩年前就有 67 萬」是不成立的。
五、跟同一條巷的忠孝世紀比
| 麗寶美棧 | 忠孝世紀 | |
|---|---|---|
| 門牌 | 八德路19巷 23、31、33 號 | 八德路19巷 51～67 號 |
| 建商 | 麗寶建設 | 昌益系統 |
| 完工 | 民國105年7月 | 民國107年8月 |
| 屋齡 | 10 年 | 8 年 |
| 樓高 | 14 層 | 14 層 |
| 戶數 | 約 128 戶 | 約 185 戶 |
| 實登單價中位數 | 65.9 萬 | 56.4 萬 |
| 三年成交筆數 | 4 筆 | 9 筆 |
| 主力坪數 | 36 坪三房 | 47 坪三房、34 坪兩房 |
這個結果很反直覺：較舊的麗寶美棧，單價反而高九萬。
不過要說清楚兩件事：
- 麗寶美棧只有 4 筆，其中一筆還是頂樓。樣本太少，不能當定論。
- 兩者主力坪數不同。麗寶美棧流通的是 36 坪，忠孝世紀主力是 47 坪。小坪數單價高是普遍現象。
以總價看，麗寶美棧三房 2,350～2,450 萬，忠孝世紀三房 2,610～2,890 萬——麗寶美棧的進場門檻反而低。
六、位置與生活機能
- 區位：新竹市東區八德路帶，巷弄內基地，避開幹道噪音
- 規模：128 戶中小型社區，基地逾 1,067 坪
- 機能：八德路沿線生活機能完整，往市區、交交都方便
學區劃分逐年調整，請以新竹市政府教育處當年度公告為準。
七、適合誰？
- 預算 2,300～2,500 萬的三房家庭：36 坪是這個社區實際在流通的主力。
- 不想要太大社區的人：128 戶，住戶單純，但管理費分摊相對高。
- 在意巷弄內安靜度的人：19 巷不臨大馬路。
不適合誰？需要大坪數的家庭。除了頂樓那筆 59 坪，實際流通的就是 36 坪一種。
八、看屋前的四個重點
- 同坪數一定要實地看兩戶以上：實登已經證明，同棟同坪數一個月內就能差 100 萬。
- 問清楚裝潢包不包含：這是 36 坪物件價差的主因。
- 別拿頂樓那筆當行情：59.3 坪、3,980 萬那筆是 112 年的特殊戶型。
- 一幵不到 1.5 筆：遇到條件好的要果斷，但也要確認價格合理。
常見問題
麗寶美棧在哪裡？
位於新竹市東區八德路 19 巷，實價登錄門牌為 23、31、33 號，麗寶建設興建，民國105年7月完工。同一條巷子還有忠孝世紀。
麗寶美棧房價多少？
依內政部實價登錄原始資料（民國112年第3季至115年第2季），近三年 4 筆成交，單價中位數約 65.9 萬／坪。主力 36 坪三房，114 年成交在 2,350～2,450 萬。
為什麼低樓層比高樓層貴？
114年9月 11 樓成交 2,350 萬，10 月 6 樓成交 2,450 萬，同為 36.4 坪。實登不記載裝潢、朝向與屋況，實務上 36 坪物件的裝潢差異可輕易超過樓層差價。看屋時要實地比較，不能只看樓層。
麗寶美棧跟忠孝世紀哪個好？
同在八德路19巷。麗寶美棧屋齡10年、128戶、主力36坪三房（總價2,350～2,450萬）；忠孝世紀屋齡8年、185戶、主力47坪三房（總價2,610～2,890萬）。總價門檻較低選麗寶美棧，要大坪數選忠孝世紀。
想知道最新一筆成交？
這個社區一年不到 1.5 筆，網路上任何「均價」都是四筆以內算出來的，參考價值有限。
承翃房產長期深耕新竹在地社區，可以幫你拉出這一帶的實際釋出與成交明細。歡迎跟我們聯繫。
※ 本文行情數字採自內政部實價登錄開放資料（民國112年第3季至115年第2季），已扣除車位面積與車位價金。樣本僅 4 筆，不足以代表全社區行情。社區規格整理自公開資訊，實際請以官方公告及現場查證為準。
