忠孝世紀社區介紹｜新竹八德路19巷，實登揭露大坪數漲、小坪數跌的兩種行情

忠孝世紀在八德路 19 巷裡，跟麗寶美棧同一條巷子。

九筆實登裡藏了一個很少人注意的現象：同一個社區、同一段時間，47 坪三房兩年漲了 290 萬，34 坪兩房反而跌了 166 萬。

同一棟楼，兩種行情。

忠孝世紀社區基本資料

一、實登近三年實際成交：9 筆

185 戶三年 9 筆，一年約 3 筆，年周轉率約 1.6%。在這個規模的社區里算是正常水位。

二、關鍵發現：大坪數漲、小坪數跌

47 坪三房：兩年漲 290 萬

三筆完全同坪數（47.1 坪）的成交：

兩年從 2,600 萬到 2,850～2,890 萬，漲幅約 11%。而且 114 年兩筆只差 40 萬，行情很穩定。

34 坪兩房：一年跌 166 萬

完全相同的坪數，一年後低了 166 萬（−8.9%）。

這代表什麼

兩筆兩房、三筆三房，樣本都少，不能從這裡直接推論「小坪數一定跌」。但實務上這個現象在新竹很常見：

• 三房是家庭自住帶，買方多是長期自用，屋主也不急賣，價格比較硬。
• 兩房是投資、小家庭、換屋帶，持有時間短、急賣比例高，價格彈性大。

對買方的意義：如果你的預算在 1,700～1,900 萬、可以接受兩房，這個社區目前是買方市場。如果你要 47 坪三房，議價空間很小。

三、全部九筆明細

兩個極端值值得說明：

• 最低 45.8 萬（112年7月，55.7 坪四房、二樓）——低樓層加大坪數，單價先天偏低。
• 最高 70.2 萬（113年9月，39.9 坪三房、二樓）——同樣是二樓，但單價高出 24 萬。

兩筆都在二樓，單價差 24 萬／坪。這就是為什麼只看「均價」沒有意義——實登不記載裝潢、朝向、屋況，而這三件事在實際交易裡決定了一大半。

四、跟同一條巷的麗寶美棧比

選擇邏輯很清楚：

• 要大三房（近 47 坪） → 忠孝世紀。麗寶美棧實際流通的只有 36 坪。
• 總價要壓在 2,500 萬以下 → 麗寶美棧，或忠孝世紀的兩房。
• 要選擇多、比較樣本多 → 忠孝世紀（三年九筆，實登參考性高一個等級）。

五、位置與生活機能

• 區位：新竹市東區八德路帶，巷弄內基地，不臨大馬路
• 機能：八德路沿線店家密集，日常生活不用開車
• 規模：185 戶中型社區，管理費分摊優於小社區

學區劃分逐年調整，請以新竹市政府教育處當年度公告為準。

六、適合誰？

• 預算 2,600～2,900 萬的三房家庭：47 坪是主力，且 114 年兩筆價格很一致，好抟。
• 預算 1,700～1,900 萬的兩房買方：這是目前有議價空間的一塊。
• 想要巷弄內安靜又不離商圈的人

不適合誰？想買兩房短期轉手的人。實登已經顯示兩房一年跌 166 萬。

七、看屋前的四個重點

1. 三房跟兩房要分開談：兩者行情走勢相反，不能共用一個均價。
2. 二樓也可能賣 70 萬：實登裡兩筆二樓單價差 24 萬，別用樓層先入為主。
3. 問清楚裝潢狀況：這是這個社區價差最大的變數。
4. 一併看麗寶美棧：同一條巷，一趟看兩個社區，比較基礎才夠。

常見問題

忠孝世紀在哪裡？

位於新竹市東區八德路 19 巷，實價登錄門牌為 51、57、59、65、67 號，民國107年8月完工，地上14層。同一條巷子還有麗寶美棧。

忠孝世紀房價多少？

依內政部實價登錄原始資料（民國112年第3季至115年第2季），近三年 9 筆成交，單價中位數約 56.4 萬／坪。114 年 47 坪三房成交在 2,850～2,890 萬，34 坪兩房 1,700 萬。

為什麼兩房跌、三房漲？

實登只呈現結果。113年1月與114年2月兩筆 33.8 坪兩房分別成交 1,866 萬與 1,700 萬；同期 47.1 坪三房從 2,600 萬漲到 2,890 萬。實務上三房以家庭自住為主、屋主持價較硬，兩房換手頻率高、彈性較大。但樣本各僅兩到三筆，不宜過度推論。

忠孝世紀好不好賣？

185 戶三年 9 筆，年周轉率約 1.6%，在新竹東區同規模社區裡屬於正常水位。三房比兩房好賣。

想知道最新一筆成交？

這個社區的兩房跟三房行情完全不同方向，任何把它們混在一起算的「社區均價」都會讓你談錯價。

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※ 本文行情數字採自內政部實價登錄開放資料（民國112年第3季至115年第2季），已扣除車位面積與車位價金。樣本僅 9 筆，各坪數區間樣本更少，未排除樓層、朝向與裝潢差異。社區規格整理自公開資訊，實際請以官方公告及現場查證為準。