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新竹之昇在食品路與綠水路交叉口，建林工業興建，地上 30 層 SRC，規劃約 348 戶。
這是目前新竹市區最大的預售案之一。但它的實價登錄情況很不尋常：
民國112 年第 3 季到 115 年第 2 季，共 12 個季度的預售屋資料裡，這個案只有 2 筆。而且兩筆都被官方註記為「親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易」。
换句話說：這個案目前沒有任何一筆一般市場交易進入實登。
新竹之昇建案基本資料
| 建案名稱 | 新竹之昇（建林新竹之昇） |
| 位置 | 新竹市東區食品路與綠水路交叉口 |
| 建設公司 | 建林工業股份有限公司（海悦國際代銷） |
| 預計完工 | 建案資料為民國116 年 5 月（2027/05） |
| 樓高與結構 | 地上 30 層、地下 5 層，鋼骨鋼筋混凝土（SRC） |
| 規劃戶數 | 建案公開資料約 348 戶 |
| 坪數規劃 | 約 46～68 坪，3 房、3+1 房 |
| 基地與公設 | 基地約 2,173 坪，公設比約 33% |
一、那兩筆實登到底是什麼
| 第一筆 | 第二筆 | |
|---|---|---|
| 交易日 | 民國114年6月6日 | 民國114年6月6日 |
| 棟別 | A1 棟 30 層 | A5 棟 30 層 |
| 坪數（扣車位） | 65.1 坪 | 54.8 坪 |
| 總價（含車位） | 3,683 萬 | 3,173 萬 |
| 單價（扣車位） | 50.0 萬 | 50.0 萬 |
| 官方備註 | 親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易 | |
兩筆同一天、同樣 30 層頂樓、同樣單價 50.0 萬、同樣註記特殊關係。
這兩筆不能當市價。依實務經驗，此類交易的價格可能低於、也可能不同於一般销售價，它反映的不是市場。
二、一個 348 戶的大案，為什麼實登只有 2 筆
預售屋自民國110 年 7 月起已改為「即時申報」，簽約後 30 天內就要登錄。所以理論上，一個正在销售的預售案應該會持續出現實登。
只有 2 筆，合理的解釋有幾種（本文不斷言哪一種）：
- 正式公開销售尚未展開，目前只到內部認購階段。
- 销售中、但簽約量尚未反映到本期開放資料（季度資料有發布時差）。
不論是哪一種，結論對買方都一樣：你現在拿不到這個案的實登市價。
三、那網路上的「均價 38 萬」、「39 萬」是什麼
搜尋這個案時，平台會出現「310 筆成交、均價 38～39 萬」的數字。
這跟內政部開放資料對不上。同時，另一些平台列的開價是 45～50 萬／坪、總價 1,640～3,760 萬。
看到差距這麼大的兩組數字，實務上只能採信一件事：以現場實際開價為準。這個案現阶段沒有可靠的公開價格基準。
四、那要怎麼判斷 50 萬合不合理
拿同一個市場、不同時點的預售進場價來看時間序列：
| 建案 | 預售年度 | 當時預售單價 |
|---|---|---|
| 美麗華大方（介壽） | 民國109 年 | 約 30～38 萬 |
| 學府首席1期（明湖） | 民國110 年 | 約 28～37 萬 |
| 昌傑馥馥（東光） | 民國110 年 | 約 42～49 萬 |
| 學府首席2期（高峰） | 民國111～113 年 | 約 46～54 萬 |
| 新竹之昇（食品路） | 民國114 年 | 50.0 萬（僅2筆且為特殊關係） |
從時間序列來看，50 萬在 114 年並不算高——學府首席2期在 113 年就已經賣到 52～54 萬，而那是七層華廈。
但要講清楚：這個對照只能幫你建立「合不合常理」的直覺，不能當成這個案的實際行情。不同區段、不同產品級距（SRC 30 層 vs 七層華廈），本來就不同價。
五、預售屋的四個風險點
預計 116 年 5 月完工，還有差不多兩年。這段時間要注意：
- 完工時程可能延後。SRC、地下 5 層、地上 30 層，工期變數多。簽約前確認延遲交屋的違約條款。
- 公設比約 33%。以 46～68 坪計，實際使用面積約 31～46 坪。這是大樓的常態，但要先算清楚。
- 交屋時的房貸環境未知。現在簽約、兩年後才準備貸款，這段時間的政策與利率變化要自己承擔。
- 沒有同案實登可捿。你完全依賴代銷提供的資訊，這是預售屋最大的資訊不對等。
六、位置與規劃
- 區位：新竹市東區食品路×綠水路，近新竹公園一帶
- 規模：基地約 2,173 坪，地上 30 層、地下 5 層
- 結構：SRC（鋼骨鋼筋混凝土），這是這個案的主要訴求點之一
- 戶型：46～68 坪、3 房與 3+1 房
學區劃分逐年調整，預售案尤其要注意交屋當年的公告可能與現在不同，請以新竹市政府教育處當年度公告為準。
七、適合誰？
- 兩年内不急著入住、想要全新大樓的家庭：SRC 30 層在新竹市區不多見。
- 重視結構規格的人：SRC 的造價與抗震表現優於一般 RC。
- 需要 46～68 坪三房的家庭。
不適合誰？需要價格透明度的人。這個案目前實登只有兩筆特殊關係交易，你完全沒有可比對的公開價格。以及不能承受完工延後風險的人。
八、簽約前的五個重點
- 要求代銷提供實際成交資料，並自行到內政部實價登錄官網交叉比對。
- 確認延遲交屋的違約金條款，以及完工日的定義（使用執照還是交屋）。
- 把 33% 公設比實際算成坐數：46 坪實際約 31 坪，68 坪實際約 46 坪。
- 問清楚車位型式與價格：地下 5 層，不同層的車位價差可能很大。
- 比對同區現成屋：若你不一定要全新，同預算在新竹市區可以買到什麼，值得先看一輪。
常見問題
新竹之昇在哪裡？
位於新竹市東區食品路與綠水路交叉口，建林工業興建，地上 30 層、地下 5 層 SRC 結構，規劃約 348 戶，預計民國116 年 5 月完工。
新竹之昇多少錢？
依內政部實價登錄預售屋開放資料（民國112年第3季至115年第2季），只有 2 筆，且兩筆都註記為親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易（單價皆 50.0 萬／坪）。這不能代表市場價。實際開價請以接待中心公告為準。
為什麼網路上的價格差很多？
因為這個案沒有足夠的實登樣本。部分平台顯示的 38～39 萬與官方開放資料不符，另一些平台列的開價則是 45～50 萬。在實登空白的情況下，只能以現場實際開價為準。
預售屋不是都要即時申報嗎？
是。自民國110 年 7 月起，預售屋簽約後 30 天內需完成實價登錄。因此一個正在公開销售的案子應該會持續出現實登。目前只有 2 筆，可能是尚未展開公開销售，或季度資料發布有時差。
看預售前，先把現成屋的行情看懂
預售案最大的風險不是房子，而是你沒有可以交叉驗證的價格基準。
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※ 本文依據為內政部實價登錄預售屋與成屋開放資料（民國112年第3季至115年第2季）。本案僅 2 筆登錄，且均經官方註記為特殊關係交易，不代表市場行情；本文因此不提供單價中位數。建案規格、戶數、公設比與完工日整理自公開資訊，尚未完工，一切以建照、契約及官方公告為準。
