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學府首席 1 期在明湖路 243 巷，昌禾建設，七層電梯華廈，民國113 年 4 月完工。
這個社區的實登資料很難得——它同時存了民國110 年的預售登錄價、跟交屋後的轉手價，而且有三組是完全同一戶。
三組的結果都一樣：不到五年，總價翻倍。
學府首席1期社區基本資料
| 社區名稱 | 學府首席（1 期） |
| 地址 | 新竹市東區明湖路 243 巷（實登門牌 158～186 號） |
| 建設公司 | 昌禾開發建設（昌禾營建機構） |
| 完工時間 | 民國113年4月16日（2024/04），屋齡約 2 年 |
| 登記樓高 | 地上 7 層（地下 2 層） |
| 規劃戶數 | 建案公開資料約 78 戶 |
| 實登成交坪數 | 約 29.5～46.2 坪（2 房、3 房） |
一、三組同一戶的兩次成交
這是這篇最有價值的部分。同門牌、同樓層、同坪數，兩次成交都在實登裡：
| 戶別 | 預售登錄（110年5月） | 交屋後轉手 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 178號 2 樓（46.2 坪） | 1,385 萬（30.0 萬） | 114年1月 2,600 萬（56.3 萬） | +1,215 萬（+87.7%） |
| 186號 3 樓（40.4 坪） | 1,211 萬（30.0 萬） | 114年2月 2,330 萬（57.6 萬） | +1,119 萬（+92.4%） |
| 168號 2 樓（37.8 坪） | 1,086 萬（28.7 萬） | 115年3月 2,258 萬（59.7 萬） | +1,172 萬（+107.9%） |
三組、三個不同門牌、三種坪數，漲幅 88%～108%。
這不是抽樣差異，是這個社區真實發生的事。
二、預售期：民國110 年，28～37 萬／坪
實登裡有 75 筆集中在民國110 年 5～6 月（預售销售期，交屋後完成登記）：
| 戶型 | 坪數 | 110 年預售總價 | 單價 |
|---|---|---|---|
| 2 房 | 29.5～29.6 坪 | 861～954 萬 | 29.1～32.2 萬 |
| 3 房（小） | 35～37.8 坪 | 1,020～1,215 萬 | 28.1～32.1 萬 |
| 3 房（大） | 40.4～46.2 坪 | 1,162～1,507 萬 | 28.7～32.7 萬 |
民國110 年，兩房不到一千萬，大三房一千五以內。
三、交屋後：56～60 萬／坪
| 時間 | 坪數 | 總價 | 單價 |
|---|---|---|---|
| 112年12月 | 46.2 坪 | 2,281 萬 | 49.4 萬 |
| 113年9月 | 48.0 坪 | 2,751 萬 | 57.3 萬 |
| 114年1月 | 46.2 坪 | 2,600 萬 | 56.3 萬 |
| 114年2月 | 40.4 坪 | 2,330 萬 | 57.6 萬 |
| 115年3月 | 37.8 坪 | 2,258 萬 | 59.7 萬 |
目前的行情帶：56～60 萬／坪，且仍在往上。115 年那筆 59.7 萬是目前最高點。
要注意：五筆轉手對應 78 戶，交屋兩年內釋出率約 6%。以實登看，這個社區沒有大量翻手。
四、對不同的人，這些數字代表什麼
對現在要進場的買方
你現在接的是 56～60 萬／坪，不是 30 萬。那個漲幅已經發生完了。
看到平台列出「均價 37 萬」而心動的人要注意：那是把 75 筆預售登錄跟 5 筆轉手一起算的結果。你買不到那個價格。
對預售進場的屋主
漲幅非常可觀。但釋出率才 6%，代表大部分人選擇不賣——這本身就是一個市場訊號。
對現在看預售的人
這是一份很好的參考樣本——它告訴你新竹東區預售到交屋這三年內可能發生什麼。但也要知道，民國110 年那波是特殊行情，不是常態。
五、跟 2 期怎麼選
同一個建商，相距不到三百公尺，但進場時間差三年：
| 學府首席 1 期 | 學府首席 2 期 | |
|---|---|---|
| 位置 | 明湖路243巷 158～186號 | 高峰路110巷 250～278號 |
| 完工 | 民國113年4月 | 民國114年8月 |
| 屋齡 | 2 年 | 1 年 |
| 樓高 | 7 層 | 7 層 |
| 預售進場價 | 民國110年約 30 萬 | 民國111年約 46 萬 |
| 目前實登行情 | 56～60 萬 | 53～60 萬 |
| 主力坪數 | 29.5～46.2 坪 | 29.1～44.2 坪 |
兩期目前的行情已經靠很近，但屋主的成本差了 16 萬／坪。
這代表什麼？1 期屋主的讓價空間理論上大很多。但實務上，成本低不等於願意便宜賣——還是要看屋主的時間壓力。
六、位置與生活機能
- 區位：新竹市東區明湖路 243 巷，巷弄內低密度基地
- 社區型態：七層電梯華廈，13 個門牌分棟，每棟戶數少、電梯不拥擠
- 環境：明湖路一帶以住宅為主，環境安靜
- 交通：明湖路連接東區與往南路徑
學區劃分逐年調整，請以新竹市政府教育處當年度公告為準。
七、適合誰？
- 預算 2,250～2,600 萬、要低密度新屋的家庭：七層華廈的居住密度跟十幾層大樓完全不同。
- 不喜歡大社區、不需要大公設的人：78 戶、七層，管理費結構相對單純。
- 看重屋齡的人：屋齡只有兩年。
不適合誰？期待複製上一波漲幅的人。那一波是預售進場才有的，現在進場的成本已經是當年的兩倍。
八、看屋前的四個重點
- 把 110 年的資料完全拿掉：那 75 筆是預售登錄，拿來議價沒有意義。
- 只看 114～115 年的三筆：56.3、57.6、59.7 萬，這才是現在的區間。
- 確認樓層與門牌：七層無電梯層差問題，但一樓、頂樓、中間層的條件差很多。
- 一併看 2 期：同建商、相距很近、行情相近，但屋齡差一年、戶型規劃不同。
常見問題
學府首席1期在哪裡？
位於新竹市東區明湖路 243 巷，實價登錄門牌為 158～186 號，昌禾建設興建，民國113年4月完工，地上 7 層。
學府首席1期房價多少？
依內政部實價登錄原始資料，交屋後的轉手價在 56～60 萬／坪，總價 2,258～2,751 萬（坪數 37.8～48.0 坪）。民國110 年的預售登錄價為 28～37 萬／坪，已不適用於現在。
學府首席預售到現在漲了多少？
以三組同一戶對照：178號2樓（1,385→ 2,600 萬，+87.7%）、186號3樓（1,211→ 2,330 萬，+92.4%）、168號2樓（1,086→ 2,258 萬，+107.9%）。三組都在五年內翻倍。
1 期跟 2 期哪個好？
二者同屬昌禾、都是七層、相距不到三百公尺。目前行情接近（1 期 56～60 萬、2 期 53～60 萬），但 2 期屋齡少一年。實際選擇建議以現場戶型、樓層與釋出情況為主。
想知道目前的釋出？
這個社區的實登裡混了兩種完全不同的價格（110年預售價與現在的市場價），平台把它們平均以後的數字完全不能用。
承翃房產長期深耕新竹在地社區，可以幫你拉出交屋後的實際成交明細與目前釋出。歡迎跟我們聯繫。
※ 本文行情數字採自內政部實價登錄開放資料（民國112年第3季至115年第2季），已扣除車位面積與車位價金。民國110 年的 75 筆為預售登錄，交屋後轉手僅 5 筆。同一戶對照依門牌、樓層與坪數三項相符判定。社區規格整理自公開資訊，實際請以官方公告及現場查證為準。
