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美麗華大方在介壽重劃區，民國112 年底交屋，屋齡不到三年。
這個社區的實登資料很特殊：它同時保留了民國109 年的預售登錄價、跟交屋後的轉手價。
而其中有一戶，兩個價格都在裡面——介壽一路18號7樓之1，109年4月 1,143 萬，114年1月 2,500 萬。
四年九個月，同一戶，多了 1,357 萬。
美麗華大方社區基本資料
| 社區名稱 | 美麗華大方 |
| 地址 | 新竹市東區介壽一路 18 號、20 號 |
| 建設公司 | 新麗華建設（美麗華建設機構） |
| 完工時間 | 民國112年12月19日（2023/12），屋齡約 2 年 8 個月 |
| 登記樓高 | 地上 24 層（2 棟，地下 3 層） |
| 規劃戶數 | 建案公開資料 182 戶住家＋1 戶店面＋1 戶管委會空間 |
| 基地面積 | 建案資料約 1,272 坪，規劃 234 個平面車位 |
| 實登成交坪數 | 約 34.6～51.2 坪為主（另有 87～98 坪頂層戶） |
一、預售期：民國109 年，30～38 萬／坪
實登裡有 175 筆集中在民國109 年 3～6 月，那是這個建案的預售销售期（交屋後才完成登記）。
| 戶型 | 坪數 | 109 年預售總價 | 單價 |
|---|---|---|---|
| 2 房 | 34.6～39.7 坪 | 1,111～1,490 萬 | 30.2～38.2 萬 |
| 3 房 | 45.8～51.2 坪 | 1,471～1,895 萬 | 31.4～37.7 萬 |
| 頂層戶 | 87.2～90.2 坪 | 3,280～3,460 萬 | 37.6～38.4 萬 |
民國109 年在介壽重劃區進場，兩房一千一到一千四，三房一千五到一千八。
這些數字現在看起來很不真實，但它們是實登上真實存在的。
二、交屋後：只有五筆，但差距很大
| 時間 | 戶別 | 坪數 | 總價 | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 112年12月 | 18號18樓之1 | 35.3 坪 | 2,130 萬 | 60.3 萬 |
| 113年7月 | 18號8樓之3 | 39.7 坪 | 1,500 萬 | 37.8 萬 |
| 113年7月 | 20號（頂層戶） | 98.2 坪 | 7,605 萬 | 77.5 萬 |
| 113年9月 | 20號7樓之5 | 48.2 坪 | 1,820 萬 | 37.8 萬 |
| 114年1月 | 18號7樓之1 | 35.3 坪 | 2,500 萬 | 70.8 萬 |
這五筆明顯分成兩群：
- 60.3、70.8、77.5 萬——這三筆是市場價。
- 兩筆 37.8 萬——跟109年的預售價幾乎一樣。轉手四年只多 15%，研判為親屬或關係人移轉，不宜當市場行情參考。
所以這個社區目前真正有參考價值的，只有三筆。
三、最硬的證據：同一戶的兩次成交
18 號 7 樓之 1 這一戶，實登裡出現兩次：
| 第一次 | 第二次 | |
|---|---|---|
| 成交時間 | 民國109年4月7日 | 民國114年1月7日 |
| 坪數 | 35.3 坪 | 35.3 坪 |
| 總價 | 1,143 萬 | 2,500 萬 |
| 單價 | 32.4 萬 | 70.8 萬 |
四年九個月，+1,357 萬，+118.7%。
同一戶、同門牌、同坪數。這是介壽重劃區這幾年變化最直接的一份證據。
這代表什麼
- 對現在的買方：這些漲幅已經在價格裡了。現在進場是接 70 萬／坪，不是接 32 萬。
- 對屋主：你的取得成本如果是109年預售，現在的漲幅非常可觀；但也要知道釋出量非常低（三年只有五筆）。
- 共同：不要拿那兩筆 37.8 萬來談價。那不是市場價。
四、目前的實際行情帶
| 戶型 | 坪數 | 實登市場價參考 |
|---|---|---|
| 2 房 | 約 35 坪 | 2,130～2,500 萬（60.3～70.8 萬／坪） |
| 頂層戶 | 約 98 坪 | 7,605 萬（77.5 萬／坪） |
| 3 房 | 約 46～51 坪 | 無市場價樣本 |
要特別注意：這個社區的三房（46～51 坪）交屋後沒有任何一筆市場價成交。唯一的 48.2 坪那筆是 37.8 萬的關係人移轉。
若以兩房 60～71 萬的區間推算，三房 48 坪的總價大致在三千萬上下——但這是推估，不是實登。議價時要說清楚這件事。
五、介壽重劃區目前的位置
介壽重劃區是這幾年新竹東區變化最大的區域之一，鄰近竹科。
從實登看它的時間序列：
| 時期 | 單價水位 |
|---|---|
| 民國109 年（預售） | 約 30～38 萬／坪 |
| 民國112 年底（交屋） | 約 60 萬／坪 |
| 民國113～114 年 | 約 70～78 萬／坪 |
四年內單價翻倍。這就是為什麼這一帶的屋主普遍惜售，也是為什麼三年只有五筆轉手。
六、位置與生活機能
- 區位：新竹市東區介壽重劃區（安康重劃區一帶）
- 竹科：開車距離短，是這個重劃區的主要客層來源
- 重劃區特性：道路、公園規劃完整，但商業機能仍在發展中
- 社區規劃：2 棟 24 層，234 個平面車位（約每戶 1.3 個）
學區劃分逐年調整，重劃區尤其容易變動，請務必以新竹市政府教育處當年度公告為準。
七、適合誰？
- 預算 2,100～2,500 萬、要近竹科新屋的兩房家庭：這是實登有市場價樣本的唯一戶型。
- 重視車位規格的人：全案 234 個平面車位，在新竹算優勢。
- 接受重劃區初期生活的人：屋齡新、環境新，但商業機能還在長。
不適合誰？想要實登透明度的三房買方。交屋後三房沒有任何一筆市場價成交，你的議價完全沒有同戶型實登可以捿。
八、看屋前的四個重點
- 分清楚 109 年跟 113 年的資料：平台把兩群混在一起算均價，會得到一個四十幾萬的數字——那個數字完全不存在於現在的市場。
- 排除兩筆 37.8 萬的關係人交易：這是議價時最常被誤用的資料。
- 三房要自己找參考點：可以拿同區其他新案的三房行情來交叉定位。
- 確認車位是否一戶一位以上：234 位對 184 戶，但個別戶別配置不同。
常見問題
美麗華大方在哪裡？
位於新竹市東區介壽一路 18 號與 20 號，屬介壽重劃區，新麗華建設興建，民國112年12月完工，2 棟地上 24 層。
美麗華大方房價多少？
依內政部實價登錄原始資料，交屋後僅 5 筆，其中 3 筆為市場價：35.3 坪兩房 2,130 萬（60.3 萬）與 2,500 萬（70.8 萬），98.2 坪頂層戶 7,605 萬（77.5 萬）。另 2 筆 37.8 萬研判為關係人移轉。
美麗華大方預售時多少錢？
實登顯示民國109 年 3～6 月的預售登錄價為 30.2～38.4 萬／坪：兩房（34.6～39.7 坪）約 1,111～1,490 萬，三房（45.8～51.2 坪）約 1,471～1,895 萬。
這個社區好不好買到？
交屋到現在約兩年八個月，實登只有 5 筆轉手（含關係人交易），釋出量極低。主因是預售進場的屋主漲幅太大，普遍惜售。
想知道目前真實的釋出與開價？
這個社區的實登裡混了三種價格（109年預售價、關係人移轉價、市場價），自己查很容易看錯。
承翃房產長期深耕新竹在地社區，可以幫你把三種價格分開，並確認目前實際釋出的戶別與開價。歡迎跟我們聯繫。
※ 本文行情數字採自內政部實價登錄開放資料（民國112年第3季至115年第2季），已扣除車位面積與車位價金。「關係人移轉」為依價格與時間序列的研判，非官方註記。交屋後樣本僅 5 筆，三房無市場價樣本。社區規格整理自公開資訊，實際請以官方公告及現場查證為準。
