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磐龍壹號樓在中央路與文化街口，正對護城河第一排，是新竹市政特區里最易辨識的建築之一。
87 戶，三年只有五筆實登。但這五筆拉出了一條很陸的線：同一棟、同樣 105.9 坪，民國112 年成交 4,628 萬，115 年成交 7,188 萬。
三年，多了 2,560 萬。
磐龍壹號樓社區基本資料
| 社區名稱 | 磐龍壹號樓 |
| 地址 | 新竹市東區中央路（實登門牌 121、125、127、129 號） |
| 建設公司 | 金旺宏實業、弘新建設 |
| 完工時間 | 民國107年11月14日（2018/11），屋齡約 8 年 |
| 登記樓高 | 地上 23 層（地下 4 層） |
| 規劃戶數 | 建案公開資料約 87 戶 |
| 基地面積 | 建案資料約 857 坪 |
| 位置特性 | 正對護城河第一排，市政特區 |
一、實登近三年全部五筆
| 時間 | 坪數 | 總價 | 單價 | 樓層 |
|---|---|---|---|---|
| 112年5月 | 105.9 坪 | 4,628 萬 | 43.7 萬 | 11 樓 |
| 113年7月 | 88.6 坪 | 5,500 萬 | 62.1 萬 | 6 樓 |
| 115年1月 | 104.5 坪 | 7,445 萬 | 71.2 萬 | 21 樓 |
| 115年1月 | 112.2 坪 | 9,550 萬 | 85.1 萬 | — |
| 115年4月 | 105.9 坪 | 7,188 萬 | 67.9 萬 | 12 樓 |
單價中位數約 67.9 萬／坪，區間 43.7～85.1 萬。成交坪數 88.6～112.2 坪，總價 4,628～9,550 萬。
87 戶三年五筆，年周轉率約 1.9%。以豪宅級產品來說，這個流通量不算少見。
二、最乾淨的一組對照：中央路125號 11 樓 vs 12 樓
這兩筆少見地乾淨：同一個門牌、相鄰樓層、完全相同的 105.9 坪。
| 11 樓 | 12 樓 | |
|---|---|---|
| 成交時間 | 民國112年5月 | 民國115年4月 |
| 坪數 | 105.9 坪 | 105.9 坪 |
| 總價 | 4,628 萬 | 7,188 萬 |
| 單價 | 43.7 萬 | 67.9 萬 |
相隔兩年十一個月，總價多 2,560 萬，漲幅 55%。
這就是為什麼拿三年前的行情來談這個社區完全行不通。112 年那筆 43.7 萬／坪，已經是完全失效的數字。
三、115 年的三筆才是現在的行情
五筆裡有三筆集中在民國115年：
- 115年1月：104.5 坪、7,445 萬（單價 71.2 萬，21 樓）
- 115年1月：112.2 坪、9,550 萬（單價 85.1 萬）
- 115年4月：105.9 坪、7,188 萬（單價 67.9 萬，12 樓）
目前的實際行情帶：單價 68～85 萬／坪，總價 7,200～9,600 萬。
那筆 85.1 萬、112.2 坪、9,550 萬，是這五筆裡的頂。它不一定代表市場均值，但它證明了這個社區的天花板已經拉到近一億。
四、百坪豪宅的價格對照：磐龍 vs 敦煌
同樣在中央路上、同樣有百坪級物件，敦煌就在隔壁一段。
| 磐龍壹號樓 | 敦煌 | |
|---|---|---|
| 門牌 | 中央路 121～129 號 | 中央路 150～158 號 |
| 完工 | 民國107年11月 | 民國96年11月 |
| 屋齡 | 8 年 | 19 年 |
| 樓高 | 23 層 | 29 層 |
| 戶數 | 約 87 戶 | 約 237 戶 |
| 實登單價中位數 | 67.9 萬 | 43.9 萬 |
| 90 坪級成交總價 | 7,188～9,550 萬 | 3,510～4,800 萬 |
同樣九十坪以上，一個七千到九千幾萬，一個三千五到四千八。差約一倍。
差別在哪？屋齡 11 年、建物規格、以及磐龍正對護城河的景觀第一排。這是實登能告訴你的事實；值不值得多付一倍，是個人選擇。
五、實登上的一個細節
115 年那兩筆的「建物現況格局」登記為 0 房與 1 房。
這不代表沒有房間。百坪級物件常見的情況是：交屋時以大空間、毛胚或彈性格局交屋，由屋主自行規劃隔間，登記時就會出現 0 房。
看屋時要特別問清楚：現況是毛胚還是已裝潢？若是毛胚，105 坪的裝修預算很容易再加上一千萬。這筆錢不在實登裡。
六、位置與生活機能
學區劃分逐年調整，請以新竹市政府教育處當年度公告為準。
七、適合誰？
- 預算 7,000 萬以上、要市區百坪物件的買方：這是新竹市中心少數有實登可查的選項。
- 重視地段與門牌的人：市政特區、護城河第一排，地段造價很難被取代。
- 願意自行規劃內裝的人：部分物件以彈性格局交屋。
不適合誰？想短期進出的人。一年不到兩筆的流通量，一旦要賣，等待期很長。以及預算在五千萬以下的人——115 年三筆最低就是 7,188 萬。
八、看屋前的四個重點
- 只看 115 年的三筆：112 年的 43.7 萬已經完全失效，拿它議價只會讓屍談不下去。
- 確認屋況與裝修現況：部分登記為 0 房，可能是彈性格局，裝修成本影響很大。
- 問清楚景觀面：正對護城河與背向的價差，在這個等級可能以百萬計。
- 管理費與公設維運：87 戶分摊地下四層與全棟崗石外觀的維護，費率要先問。
常見問題
磐龍壹號樓在哪裡？
位於新竹市東區中央路與文化街口，實價登錄門牌為中央路 121、125、127、129 號，屬市政特區，正對護城河第一排，民國107年11月完工。
磐龍壹號樓房價多少？
依內政部實價登錄原始資料（民國112年第3季至115年第2季），近三年 5 筆成交，單價中位數約 67.9 萬／坪。115 年三筆成交總價分別為 7,188、7,445、9,550 萬，坪數 104～112 坪。
磐龍壹號樓三年漲了多少？
以同一門牌（中央路125號）、同樣 105.9 坪的兩筆對照：民國112年5月 11 樓成交 4,628 萬，115年4月 12 樓成交 7,188 萬，相差 2,560 萬，漲幅約 55%。
磐龍跟敦煌怎麼選？
兩者同在中央路。磐龍屋齡8年、實登中位數 67.9 萬、百坪總價 7,000～9,500 萬；敦煌屋齡19年、中位數 43.9 萬、九十坪級總價 3,510～4,800 萬。預算差距很大，不在同一個池子。
想知道最新一筆成交？
這個社區三年只有五筆，而且價格在三年內漲了一半。網路上任何包含 112 年資料的「均價」都嚴重低估現況。
承翃房產長期深耕新竹在地社區，可以幫你確認目前實際釋出的戶別、樓層與開價。歡迎跟我們聯繫。
※ 本文行情數字採自內政部實價登錄開放資料（民國112年第3季至115年第2季），已扣除車位面積與車位價金。樣本僅 5 筆，未排除樓層、景觀面與屋況差異。社區規格整理自公開資訊，實際請以官方公告及現場查證為準。
