惠宇天晴社區介紹｜新竹埔頂128戶，實登揭露同一戶8個月價差1,055萬

惠宇天晴跟前面寫過的幾個社區不同——它不在關新里，而是在埔頂重劃區的龍山里，屬於另一個生活圈。

而實價登錄的原始資料裡，藏了一筆很值得看的紀錄：同一個門牌、同樣的坪數，不到九個月內成交兩次，價差 1,055 萬。

惠宇天晴社區基本資料

一、實登近三年實際成交：7 筆

查內政部實價登錄原始資料（民國112年第3季至115年第2季），扣除車位後：

這裡有個很少見的現象：七筆成交全部是 47～50 坪的三房。建商規劃是 46～60 坪，但三年來實際流通的全是小坪數那一段。想買 60 坪四房的人，實際幾乎等不到。

二、同一戶，不到九個月價差 1,055 萬

實登資料裡有兩筆紀錄，門牌與坪數完全相同：

相隔 8 個月半，總價差 1,055 萬，漲幅 41.9%。

這代表什麼？要謹慎看待。實價登錄只登記價格，不登記原因。常見的可能性有幾種：

• 真的是短期轉手：112 年低點進場、113 年市況回溫出手。
• 第一筆是非常規交易：親友間轉移、債務清償、或含特殊約定，價格本就低於市價。
• 第二筆含裝潢：屋主在期間重新裝潢，售價含在內。

不管是哪一種，實務上的意義都一樣：看到一筆明顯偏低的實登紀錄，不能直接拿來當議價籌碼。那筆 50.7 萬在這個社區是異常值——其他六筆全部落在 65.7～75.3 萬之間。

屋主也一樣：別拿那筆 72 萬當成底線，那可能包含了裝潢成本。

三、埔頂重劃區跟關埔不一樣

很多人把這兩區混為一談，但它們是兩個生活圈：

• 位置：埔頂一路一帶屬龍山里，在關埔北側。
• 竹科：開車約 10 分鐘內，與關埔相近。
• 商圈：成熟度不同，需要實地走一趟比較。
• 綠地：埔頂一帶重劃後的公園規劃完整。

學區劃分逐年調整，而且埔頂與關埔分屬不同里別，請務必以新竹市政府教育處當年度公告為準。

四、公設比 32.17%

對於民國 103 年完工的建案，32.17% 是合理水準。換算下來，買 50 坪約有 16 坪是公設、實際室內約 34 坪。

地下 3 層的停車規劃在 128 戶的社區中算充裕，但看屋時仍要確認車位型式與是否獨立產權。

五、適合誰？

• 預算 3,400～3,600 萬的三房家庭：這是實登近期的主流成交帶。
• 可以接受埔頂生活圈的人：通勤竹科方便，但商圈氛圍跟關新路不同。
• 重視建商評價的人：惠宇在新竹的建案口碑穩定。

不適合誰？非要大坪數的人。三年實登全部是 47～50 坪，大坪數戶別幾乎不釋出。

六、看屋前的四個重點

1. 別被那筆 50.7 萬誤導：實登中的異常低價不能當議價依據，主流行情在 65～75 萬。
2. 問清楚是否含裝潢：同一戶短期兩次成交的案例，提醒了裝潢成本在這個社區會反映在售價上。
3. 確認里別與學區：龍山里與關新里不同，別拿關埔的學區資訊套用。
4. 流通量低：128 戶一年約 2.3 筆，遇到合適戶型要果斷。

常見問題

惠宇天晴在哪裡？

位於新竹市東區埔頂一路 175 號，屬龍山里、埔頂重劃區，與關埔相鄰但分屬不同生活圈，開車至竹科約 10 分鐘內。

惠宇天晴的戶數與坪數？

共 128 戶，地上 17 層、地下 3 層，坪數規劃約 46～60 坪，公設比約 32.17%，民國103年6月完工。

惠宇天晴房價多少？

依內政部實價登錄原始資料（民國112年第3季至115年第2季），近三年 7 筆成交，單價中位數約 71.2 萬／坪，主流區間 65.7～75.3 萬，成交總價 2,520～3,610 萬。

為什麼有一筆只有 50.7 萬？

那是 112 年 7 月的紀錄，與其他六筆差距過大。實價登錄不登記交易原因，可能來自非常規交易或市況低點，不宜單獨當成行情參考。

想知道目前有哪些戶別釋出？

這個社區一年約 2.3 筆成交，而且實際流通的全集中在小坪數戶型。想要大坪數、或想知道哪一戶的售價含不含裝潢，都得透過在地管道確認。

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※ 本文行情數字採自內政部實價登錄開放資料（民國112年第3季至115年第2季），已扣除車位。本文對個別交易原因的推測僅為常見情境說明，不代表實際交易事實。實際條件請以官方公告及現場查證為準。