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敦煌在中央路與東大路一段的角間，29 層，是這一帶存在了十幾年的地標。
十四筆實登里有一個很值得講的現象：40 幾坪的中小戶型平均單價約 49.5 萬，64～96 坪的大戶型平均只有 41.9 萬。
坪數越大，單價越便宜。這對想要大空間又不想付豪宅價的人，是一個很具體的機會。
敦煌社區基本資料
| 社區名稱 | 敦煌 |
| 地址 | 新竹市東區中央路（實登門牌 150、152、156、158 號及東大路一段 123 號） |
| 建設公司 | 曐記開發實業 |
| 完工時間 | 建物登記為民國96年11月1日（2007/11），屋齡約 19 年 |
| 登記樓高 | 地上 29 層 |
| 規劃戶數 | 建案公開資料約 237 戶 |
| 位置特性 | 中央路×東大路角間，近中央公園、巨城商圈 |
部分平台列完工日為 2008 年 3 月，本文以實價登錄上的建物登記完成年月（民國96年11月）為準。
一、實登近三年實際成交：14 筆
| 成交筆數 | 14 筆（民國112年第3季～115年第2季） |
| 單價中位數 | 約 43.9 萬／坪 |
| 單價區間 | 約 34.3～62.7 萬／坪 |
| 成交坪數 | 約 40.3～95.5 坪 |
| 成交總價 | 約 1,600～4,800 萬 |
237 戶三年 14 筆，一年約 4～5 筆。屋齡十幾年的社區能維持這個流通量，代表這裡的市場是活的。
二、關鍵發現：大坪數單價反而低
把十四筆按坪數分兩組：
| 坪數組別 | 筆數 | 平均單價 | 總價區間 |
|---|---|---|---|
| 40～45 坪 | 6 筆 | 約 49.5 萬／坪 | 1,600～2,530 萬 |
| 64～96 坪 | 8 筆 | 約 41.9 萬／坪 | 2,600～4,800 萬 |
大戶型平均單價比中小戶型低約 7.6 萬／坪。
以 90 坪計算，這 7.6 萬的差距就是 684 萬。
為什麼會這樣
- 總價門檻——大坪數總價高，買方池子小，屋主得在單價上讓步。
- 屋齡因素——近 20 年屋齡，大坪數物件的裝修重置成本高，買方會從價格上扣。
- 小戶型需求強——市區核心、近巨城，40 坪級的接手率高，單價自然硬。
實務結論：如果你真的需要六十坪以上的空間、又想待在新竹市中心，這個社區是實登上單價最寬容的選項之一。
三、完整十四筆明細
| 時間 | 坪數 | 總價 | 單價 |
|---|---|---|---|
| 112年6月 | 44.4 坪 | 1,600 萬 | 36.0 萬 |
| 112年9月 | 76.9 坪 | 3,000 萬 | 39.0 萬 |
| 112年9月 | 41.8 坪 | 1,946 萬 | 46.6 萬 |
| 112年11月 | 90.8 坪 | 3,510 萬 | 38.7 萬 |
| 113年1月 | 64.4 坪 | 3,240 萬 | 50.3 萬 |
| 113年3月 | 83.5 坪 | 2,868 萬 | 34.3 萬 |
| 113年3月 | 40.3 坪 | 2,530 萬 | 62.7 萬 |
| 113年4月 | 73.8 坪 | 3,100 萬 | 42.0 萬 |
| 113年4月 | 95.5 坪 | 4,800 萬 | 50.3 萬 |
| 113年4月 | 64.9 坪 | 2,600 萬 | 40.1 萬 |
| 113年6月 | 44.1 坪 | 2,020 萬 | 45.8 萬 |
| 113年10月 | 41.8 坪 | 2,288 萬 | 54.8 萬 |
| 113年12月 | 44.4 坪 | 2,280 萬 | 51.3 萬 |
| 114年11月 | 73.8 坪 | 2,968 萬 | 40.2 萬 |
兩組值得看的對照
41.8 坪，一年多漲 342 萬：
- 112年9月：41.8 坪、1,946 萬（46.6 萬）
- 113年10月：41.8 坪、2,288 萬（54.8 萬）
73.8 坪，一年半跌 132 萬：
- 113年4月：73.8 坪、3,100 萬（42.0 萬）
- 114年11月：73.8 坪、2,968 萬（40.2 萬）
又一次印證上面那個結論：這個社區的中小戶型在漲，大戶型在盤整。
四、跟隔壁磐龍壹號樓的價差
| 敦煌 | 磐龍壹號樓 | |
|---|---|---|
| 門牌 | 中央路 150～158 號 | 中央路 121～129 號 |
| 完工 | 民國96年11月 | 民國107年11月 |
| 屋齡 | 19 年 | 8 年 |
| 樓高 | 29 層 | 23 層 |
| 戶數 | 約 237 戶 | 約 87 戶 |
| 實登單價中位數 | 43.9 萬 | 67.9 萬 |
| 90 坪級總價 | 3,510～4,800 萬 | 7,188～9,550 萬 |
| 三年成交筆數 | 14 筆 | 5 筆 |
兩個社區相距不到兩百公尺，同樣都有九十坪以上的物件。
但同樣九十坪，敦煌三千五到四千八，磐龍七千二到九千五。
中間差的這三到四千萬，買的是 11 年屋齡、建物規格與護城河景觀面。對實際居住面積的需求而言，敦煌是 CP 值高很多的選擇。
五、位置與生活機能
學區劃分逐年調整，請以新竹市政府教育處當年度公告為準。
六、適合誰？
- 需要大空間、預算 3,000～4,800 萬的家庭：實登上 64～96 坪的成交帶，在新竹市中心很難找到同價帶的替代。
- 重視地段勝過屋齡的人：巨城商圈加中央公園，這個位置不會變。
- 預算 2,000～2,500 萬的中小家庭：40 幾坪的戶型成交密集，行情透明。
不適合誰？在意屋齡與結構新新度的人。近 20 年屋齡，管線、電梯、外牌都進入更新期，這些成本會反映在管理費與未來的公共基金提撥上。
七、看屋前的五個重點
- 大小坪數要分開談：40 坪級平均 49.5 萬、大坪數 41.9 萬，別用同一個均價議價。
- 問公共基金餘額：屋齡 19 年、高 29 層，電梯與消防設備更新是大筆支出。
- 確認管線是否翻修過：這個屋齡的水電管線影響居住品質很大。
- 角間位置要實地體驗噪音：中央路×東大路是幹道交叉口，不同朝向差很多。
- 比對東大路一段 123 號：這個門牌也屬同一棟，113 年那筆 83.5 坪只要 2,868 萬（34.3 萬／坪）。
常見問題
敦煌在哪裡？
位於新竹市東區中央路與東大路一段交口，實價登錄門牌為中央路 150、152、156、158 號及東大路一段 123 號，地上 29 層，近中央公園與巨城商圈。
敦煌房價多少？
依內政部實價登錄原始資料（民國112年第3季至115年第2季），近三年 14 筆成交，單價中位數約 43.9 萬／坪。其中 40～45 坪平均約 49.5 萬（總價 1,600～2,530 萬），64～96 坪平均約 41.9 萬（總價 2,600～4,800 萬）。
為什麼敦煌大坪數單價比小坪數低？
實登顯示 64 坪以上平均 41.9 萬，40 幾坪平均 49.5 萬。實務上主因是大坪數總價門檻高、買方池子小，加上近 20 年屋齡的裝修重置成本，屋主在單價上讓步幅度較大。
屋齡 19 年還能買嗎？
實登顯示這個社區一年仍有 4～5 筆成交，市場是活的。重點在於事前確認公共基金餘額、電梯與管線更新狀況，以及戶內是否已重新翻修。
想知道最新一筆成交？
這個社區大小坪數行情完全不同，把他們混在一起算的「社區均價」，對兩邊的人都是錯的。
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※ 本文行情數字採自內政部實價登錄開放資料（民國112年第3季至115年第2季），已扣除車位面積與車位價金。樣本共 14 筆，分組平均未排除樓層、朝向與裝潢差異。社區規格整理自公開資訊，完工年月以實登建物登記為準，實際請以官方公告及現場查證為準。
