房地合一稅2.0完整解析：持有年限與稅率一次看清

2021年7月上路的房地合一稅2.0是近年最重要的不動產稅改，大幅拉長短期持有的高稅率區間，對投資客影響深遠。無論是自住換屋還是投資置產，都必須了解這項制度。

稅率結構

哪些情況適用自住優惠？

須同時符合三個條件：本人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記；持有並居住連續滿6年；出售前6年內未有此優惠申請紀錄。符合條件者，課稅所得400萬元以下免稅，超過部分適用10%稅率。

常見的計算誤區

• 成本費用可扣除：包含取得成本、仲介費、代書費、裝修費（需有憑證）均可列為費用扣除。
• 持有天數計算：以登記日計算，非簽約日，注意過戶時間點的安排。
• 繼承或贈與取得：計算持有期間時，可加計被繼承人或贈與人的持有時間。

建議在出售前先與稅務代理人或代書試算應繳稅額，避免低估稅負影響收益規劃。